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行政审判之公正与效率问题探讨/刘辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 19:03:47  浏览:9356   来源:法律资料网
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行政审判之公正与效率问题探讨

内容提要:
肖扬院长以法学家的胆识和超前的眼光提出:“人民法院在二十一世纪的主题就是公正与效率。”这一主题的确定,不仅是对新中国五十年司法审判经验教训的总结,而且对推进我国依法治国和司法改革进程,建设社会主义法治国家,都具有深远的历史意义和紧迫的现实意义。

公正与效率作为法院工作主题,适用于民事、刑事和行政三类诉讼,行政审判的公正与效率与刑事、民事审判总体上都适用“没有司法公正就没有司法效率,没有司法效率也就没有司法公正”,或者再确切地说,追求有效率的司法公正是审判须遵循的一般性规则。但在这三大类诉讼当中,公正与效率各自的内容及价值标准却存在较大差异。由于行政诉讼中诉讼主体的特殊性,使得行政审判具有了对行政机关依法行政的监督、评价职能,而其结果通过各种渠道反馈到行政机关和社会大众之中时,一方面在保护了群众合法权益的同时,使其形成或深化了对国家权力机关的认识,另一方面也是对行政机关的一种督促,促使其自我审视,保障依法行政。从这个意义上来说,行政审判的公正与否、效率高低,与依法治国的进程具有最直接、最密切的关联。

一、我国行政审判现状及其原因

当前制约和影响行政审判公正与效率的因素多而复杂,如社会因素,法律制度因素等等,都对行政审判的公正与效率产生较大的影响。但在这一系列因素当中,现有制度落实的不够彻底这一因素则显的格外突出。总的说来,影响行政审判公正与效率的因素主要有如下几个方面:
1、转型期社会大变革,从计划经济到市场经济,发展到今天,从我国的市场经济到各个方面都要尽快适应WTO的需要,经济关系重新调整,不仅变化快,而且变动大,一方面使市场经济秩序一度混乱,另一方面也使行政机关不能给自己准确定位;改变原经济主体间的关系及实现政府职能的转变要求法律关系调整与之适应,但从目前来看相对滞后。
2、行政审判作为解决行政争议的机制与手段,很长一段时间不为人们所熟悉与认可,旧机制与手段的干扰严重,政策调整与法律调整并存,破坏了行政审判环境,特别是传统观念在很大程度上制约了行政审判的开展。
3、合议制度形式化,从立案到裁判,均由承办人一人操作,合议制度作用得不到有效发挥。
4、审判组织行政化。在审判实践中,合议庭的裁判意见,往往要经庭长、分管院长甚至审判委员会层层批准,形成了审判工作层层负责的不正常的审判体制。这种行政化审判模式违背了《行政诉讼法》关于人民法院审理行政案件依法实行合议制度的规定,在弱化了合议庭职能的同时,也在人们当中形成了一种错误观念,认为案件的审理结果寄取决于庭长、院长等领导身上,“有事找领导”,而不考虑法律如何规定,就是这一观念的典型表现。这种组织模式不但破坏了合议制度,也是对司法独立原则的否定。
5、预备庭制度形同虚设。最高人民法院《人民法院第一审行政案件开庭审判规程(试行)》(征求意见稿)第25条第1款规定:“根据审理案件的需要,合议庭可以决定召开预备庭。”预备庭制度的实行对于法官在行政案件开庭之前掌握案件的争议焦点,有效指挥庭审,提高庭审的效率具有重要意义。但在实际工作中,许多法官早已习惯了 “一步到庭”式的审判方式,只在庭审前简单确定一个审查重点,一切难点与疑点均在庭审过程中发现并解决,一旦发生异常情况便难以掌握,甚而使整个庭审失去重心与方向。

二、对如何提高行政审判公正与效率问题的探讨

法院审查判定任何一点肯定与否定都是极为困难的。然而保证行政审判的司法公正与效率,既要保护每个行政相对人的合法权益,又要维护公共秩序与公共利益,保障行政管理目标的实现,要求“法官必须审慎处置每一个变动中的行政法律规范调整的变革中的社会关系,精确权衡公正度,选择实现最低成本的最佳点”。这是国家赋予的职责,也是人民的期盼。对于如何寻找这一“最佳点”,笔者认为必须作好以下几个方面的工作。
1、切实推进司法体制改革,加强干警队伍建设。
法官相对于立法者和学者而言,对法律问题的了解更直接、更具体。只有法官才能通过法定程序和审判技术,协调各种利益,实现社会公平和效率。从这个意义上说,建设一支高素质的法官队伍就显得至关重要。随着司法改革的不断深化,特别是在加入WTO之后,新课题不断涌现,我国目前法官队伍素质的现状已越来越不适应“公正与效率”这一司法主题,建设一支高素质的法官队伍已成为我国司法改革的首要任务。笔者认为,要真正完成这一任务,至少要从两个方面入手。一是要最大限度提高现有人员的政治素质、业务素质。基于我国现有法官队伍老龄化程度较高,接受和研究新问题的积极性相对较差,所以对现有人员的培训应坚持“专业化”原则,搞行政审判的就进行行政审判理论及业务培训,“术业有专攻”,只有这样才能使他们真正成为“专业化、专家型”的人才,充分发挥他们的长处与潜能,否则就是一种资源的极大浪费。二要根据《法官法》的规定,切实把好进人关,关键是落实好全国统一司法考试制度,坚决堵住法官队伍的进人漏洞,否则我们在提高法官队伍素质上所作的一切努力都将付诸流水。同时要注意新老结合,相互融合,取长补短,对进入法院的新同志要加强引导,在老同志的帮助下加快其成长,使其尽快成为可利用资源。
2、克服审判行政化,强化合议庭职能。
合议庭职能的强化主要集中在收案权和裁判权两个方面。强化合议庭的收案权,就是由合议庭独立行使收案权,除疑难、复杂案件,是否收案由合议庭合议后决定,摒弃因人、因权、因案而决定是否收案和由主管院长批准收案的做法,切实保护当事人的诉权。强化合议庭的裁判权,就是合议庭多数成员的意见即为裁定、判决意见,取消那种对裁判意见层层汇报,层层审批的行政手段,保障依法独立行使审判权。
当然,强调合议庭职能的强化并非否定审委会等其它司法制度。对新型、疑难、复杂案件,争议较大的案件,可以由主管院长或院长经与行政庭庭长研究后,指定政治和业务素质较高的法官组成合议庭,甚至由院长担任审判长来对案件进行审理;对需报审委会研究的案件,还可以组织审委会成员亲自参加旁听,以使裁判意见的研究更具针对性。
在审判上的行政管理制度(笔者称之为“审判监管”制度)与合议制度,二者即要相互制约,又要相互配合,各自在其自己的职能范围内独立行使职权,才能有效维护公正与效率这一主题。这种工作方式虽然在实际操作中存在一定难度,这种适应过程甚至也是“痛苦”的,但历史证明,痛苦一直都是作为改革的附产品而存在的。当我们痛定思痛,回首司法改革的历程时,就会发现我们所经受的每一次“痛苦”,都是对“公正与效率”这一主题的最大贡献。
3、不断完善预备庭制度,努力提高庭审质量。
长久以来,基层法院在召开预备庭过程当中,只是简单的确定如下几个问题:主持各方当事人进行证据交换??向当事人送达证据复印件;送达答辩状;询问是否有证人出庭;确定开庭时间。四步走完之后,预备庭便告结束,从而违背了最高院《第一审行政案件开庭审判规程》中关于召开预备庭的规定的原则精神。
预备庭制度渊于美国,称为“审前会议”(我国一些基层法院仍延用这一称谓),最早用于民事纠纷案件的审理,主要任务是在庭前对案件事实和证据进行协商和确定。美国法院审前会议制度的功能要比我国预备庭制度的功能强大的多。各方当事人在审前会议中的行为直接影响其在庭审中的权利与义务。在一定意义上,美国用于民事案件的审理的审前会议制度,是作为庭审的一个重要部分而存在的。在美国的行政诉讼中,预先听证会制度相当于预备庭,但由于完备程序法的存在及其“穷尽行政救济原则”的适用,这一制度实际上并不经常得以适用。但在我国,受传统习惯的影响,关键是行政程序方面的欠缺,使行政管理相对人在调取证据方面存在很大的难度;复议与诉讼自由选择制度的适用也使得行政机关不重视证据公开,“增加行政透明度”成为一种口号,在实际上降低了,甚至剥夺了行政管理相对人获取证据的可能性。而正因为这些缺陷的存在,使我国预备庭制度确立显得尤为重要,并需要不断的加以完善。通过对行政审判的实践和观察研究,笔者认为可以从以下几个方面着力改革现有的预备庭制度:首先进一步确定各方当事人的主体资格,确定当事人及其法定代表人、委托代理人的基本情况,对其中不合法的事项要求补正,以防止在庭审过程中当事人对主体资格问题提出异议,破坏庭审程序的正常进行。其次,进一步规范证据交换。行政诉讼中,被告提交的证据多为复印件,对此原告往往提出异议。为此,笔者认为可以要求当事人在预备庭当中提供证据原件与复印件,在对方当事人核对复印件与原件无异后,可将原件撤回,以避免在庭审中对复印件提出异议,又因一时不能提供原件而导致复庭质证,即增加诉累,又浪费了审判资源。再次,对证据在各方当事人之间进行初步质证,分清有争议的事实和证据,以及无争议的事实和证据;对有争议的证据,分清是对证据的形式要件有争议还是对其实质要件有争议。对形式要件的争议,尽力在预备庭当中或在正式开庭前予以解决。通过各方当事人对事实和证据的认证,可以准确确定案件争议焦点和案件审查的重点,提高庭审效率。最后,还要作好预备庭笔录,真实记载开庭过程,尤其是对事实和证据的认证部分,交各方当事人确认后签字,对预备庭当中确定的事项予以最终认可。在这里也产生一个问题值得我们探讨,那就是如果当事人对预备庭当中所确认的事项,在庭审中又予以反悔,或提出相反的意见,则应该如何处理的问题。笔者认为,预备庭既然作为一种制度合法存在,则各方当事人在这一过程中的行为便产生直接影响其诉讼权利与义务的法律效果,并且当事人也应该为自己的行政承担法律后果。所以,对当事人的这种矛盾行为,法庭应予驳回,不予认可。预备庭制度的存在无疑是对庭审的一个有效补充,但如何最大限度的发挥它的作用,提高行政审判的公正与效率,是一个值得我们继续深入、认真探讨的问题。
4、强化询问式的庭审方式。
在行政诉讼中,抗辩式的诉讼方式正成为一种潮流,被人民法院和人民法官所接受和认可。笔者认为,将这种广泛用于民事诉讼中的审判方式引用到行政审判当中并大力予以推广,是与行政诉讼的特性相矛盾的。在民事诉讼中,各方当事人只要通过抗辩对争议的事实达成一致意见,法庭即可予以采纳,这即充分尊重了当事人自由处分权,同时又提高了审判效率。但行政诉讼法及行政诉讼的自身特性都决定了人民法院及人民法官要对整个案件事实及法律适用问题进行全面审查,而不能仅仅局限于当事人的诉讼请求及其抗辩范围。在这一点上,抗辩式的诉讼显然不能满足行政诉讼的这一要求。在行政诉讼中,如果让原告通过抗辩去询问被告做出具体行政行为的事实与法律依据,基于我国传统的行政习惯,不但难以获得积极、准确、真实的答复,而且容易使庭审失去方向而变得紊乱不堪,在某些依法行政意识相对较差的地区,甚至出现了被告当庭拘捕原告的事情。所以笔者认为,询问式的审判方式更适合于行政审判工作。通过审判人员对被告行政机关做出具体行政行为的事实证据、法律依据,以及做出具体行政行为的程序合法性的主动询问,被诉具体行政行为是否合法的问题逐渐明朗,不但使整个庭审层次清晰,重点突出,而且使各方当事人易于掌握查证辩论和庭审重点,了解自身在该诉讼中的优劣。正因为各方当事人对整个庭审的脉络有了大体了解,对该案的诉讼有了一个基本认识,从而对法院的裁判结果也容易接受。
5、理顺公正与效率的关系。
公正与效率是新世纪司法工作的主题,但是,只有真正实现司法公正与效率的统一才是这一主题的真正含义。不讲效率的司法不是公正的司法。“无论审判能够怎样完善地实现正义,如果付出的代价过于昂贵,则人们往往只能放弃通过审判来实现正义的希望”。基于我国的行政传统,对于一般性的纠纷,行政管理的相对人一般不愿进一步争执,而行政纠纷一旦到了诉讼阶段,一般来说,矛盾都比较尖锐,并且行政纠纷大多都已经过复议程序。在这种情况下,一方面相对人把法院作为维护自身利益的最后手段,希望通过诉讼得到一个“公正”的结果;另一方面,行政机关在通过复议程序之后,也希望通过司法程序使行政管理目的得以尽快实现,这种矛盾在近几年显得特别突出。近年来,随着城市化进程的加快,城市建设大规模开展,城市规划方面的行政纠纷呈明显上升趋势,如何在这一类案件中体现“公正与效率”这一新世纪司法主题的价值,值得我们每一位实务界和理论界的同志进行深刻思考和探索。其实公正与效率是相辅相承的。法律作为社会制度体系的一个子系统,必须符合特定社会制度的首要原则——社会正义原则,同时法律又必须能够为追求最佳社会效益提供利益方案。讲求司法公正与效率就是司法过程中对社会现实利益选择的结果。在行政诉讼中,我们所要追求的目标就是即要保护行政管理相对人的合法权益,又要保护行政机关依法行政,提高行政效率。

三、结语

公正与效率是我国依法治国方略的重要组成部分,而行政诉讼与民事诉讼、刑事诉讼相比,与我国依法治国方略的联系更加紧密;最大限度的实现行政审判的公正与效率,不但能够保护群众的合法利益,实现行政法保护“弱者”的司法理念,而且能够有力维护行政管理相对人的合法利益,保障行政机关依法高效行政,增加行政机关执法的透明度、可信度,增强人民群众对政府的信任感,使各项政策、任务能够得以顺利实施,更为重要的是使行政机关的行政行为受到法律的监督,促进依法治国进程。对人民法院来说,最大限度的实现行政审判的公正与效率,对重塑人民法院的光辉形象也具有不可替代的作用。所有这些都是“公正与效率”这一新世纪的司法主题对行政诉讼内在的、本质的要求。作为司法队伍的一分子,我们有义务为满足这一要求而共同努力。


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合肥市城市管线工程管理办法

安徽省合肥市人民政府


合肥市城市管线工程管理办法
 
1990年8月3日 合肥市人民政府令第9号



第一章 总则





  第一条 为加强合肥市城市管线工程综合管理,根据《中华人民共和国城市规划法》,结合我市实际情况,制定本办法。


  第二条 凡在本市城市规划区域范围内的新建、扩建、改建的各种地上杆线(含架空电讯、供电杆线)、地下管线(含给水管、消防栓、排水管、煤气管、热力管、电信电缆、广播电缆、供电电缆等)及管线的隧道、地沟和其他在城市道路下建设的地下工程(含人防工程等),均按本办法执行。

第二章 管线工程执照





  第三条 凡在本市规划区域范围内的新建、扩建、改建各种管线工程的单位,必须依照合肥市城市总体规划及管线综合要求进行设计。设计前,须与市规划建设管理部门联系,以确定管线走向、设置方式、平面位置、交叉口处控制标高、跨越道路的方法,以及与其他管线的关系;在管线工程施工前,须申请领取“建设工程规划许可证”。


  第四条 申请领取“建设工程规划许可证”须报送下列文件资料:
  (一)上级批准文件;
  (二)技术设计文件;
  (三)有关部门的协议文件;
  (四)管线平面设计图(1:500--1:1000地下管线应注明沟槽宽度,主要横断面与施工说明);
  (五)地下管线纵横断面施工设计图及附属设备图;
  (六)交叉口施工设计图;
  (七)架空线路竖向施工设计图、杆型及附属设备图;
  (八)该工程按规定己交纳竣工图保证金的凭据。


  第五条 各项管线工程应按核准的图纸施工,如需变更,应报经市规划建设管理部门同意,并补送施工修改图纸,经批准后,方可施工。


  第六条 未办理“建设工程规划许可证”擅自施工或未按核准图纸施工,影响城市规划的,由市规划建设管理部门按照《中华人民共和国城市规划法》第五章第四十条的规定处罚。


  第七条 在方案审批和施工过程中新旧管线发生矛盾时,应按下列原则处理:
  (一)临时性管线服从永久性管线;
  (二)非主要管线服从主要管线;
  (三)可弯曲管线服从不易弯曲管线;
  (四)有压力管道服从无压力管道;
  (五)后建单位必须拆除先建单位设施时,应征得先建单位同意并负责修复方可施工。意见协商不一致时,由市规划建设管理部门仲裁。


  第八条 下列管线工程可免领“建设工程规划许可证”:
  (一)铁路、航空、港口等站场内部的管线;
  (二)郊区越野低于10KV的农业灌溉电力线、农业通讯广播线;
  (三)原有管线和杆木的检修。

第三章 管线工程的施工





  第九条 为使各种管线工程在线路走向和施工时间上彼此协调,配合施工,避免重复破路,各建设单位的主管部门在每年第四季度向市规划建设管理部门提出下一年度管线工程建设计划,由市规划建设管理部门会同有关管理部门和各建设单位主管部门共同协商制定下年度主要管线工程实施方案。各建设单位应根据共商定的方案进行设计和安排施工计划。
  主要架空线路,原则上按路东、路南架设供电线路,路西、路北架设电信线路布置;特殊情况报市规划建设管理部门批准后作变更处理。
  主要地下管线,按路东、路南埋充给水管、煤气管、供电电缆,路西、路北埋设排水管、供热管、电信电缆布置。


  第十条 管线工程需征用土地和拆迁房屋的,应按本市现行规定办理有关手续。如涉及绿化、铁路、河道、净空、电信、供电、消防、测量标志等建筑物和构筑物及其他管线方面的问题,建设单位必须与有关部门协商解决。


  第十一条 城市破路要从严控制,凡需挖掘城市道路(含街、巷路面)的管线工程,施工前须向市政管理部门、交通管理部门办理破路许可手续;施工所用的管、杆,按照市政管理部门指定的位置堆放,并按规定的期限组织施工;工程竣工后须按原路面质量予以修复。


  第十二条 建设单位在管线工程施工前须经市测绘队(或取得相应测绘资格的其他测绘单位)测量定线。测量定线如需改动原设计方案的,仍由市规划建设管理部门审查批准,管线工程施工或竣工时,须按要求进行施工及竣工验收测量。


  第十三条 工程竣工图及验收报告由建设单位负责报送市城建档案馆审核归挡。由市测绘队将管线工程现状集中标绘在各专业管线圈上,按年度汇总后报市建委。


  第十四条 建设单位凡不按要求进行竣工测量或不按要求编报工程竣工图的,市规划建设管理部门原则上不再为其办理新的“建设工程规划许可证”,并将其保证金抵作补测补绘费用。

第四章 附则




  第十五条 本办法由市规划建设管理部门负责解释,并制定实施细则。


  第十六条 本办法自发布之日起执行。本市过去有关管线建设的规定与本办法有抵触的,一律以本办法为准。


  第十七条 市辖县、郊区各建制镇,可参照本办法执行。

深圳市规划国土局关于新版《深圳市房地产买卖合同(预售)》文本使用方法的补充通知

广东省深圳市规划国土局


深圳市规划国土局关于新版《深圳市房地产买卖合同(预售)》文本使用方法的补充通知

(2001年8月15日)

深规土〔2001〕333号

  根据我局《关于启用新版〈深圳市房地产买卖合同(预售)〉文本及实行房地产网上交易的公告》(深规土告〔2001〕05号),新版《深圳市房地产买卖合同(预售)》文本已经于2001年3月1日起启用。为便于使用者掌握网上下载打印新版预售合同的方法,特补充通知如下:
  一、2001年3月1日以后经核准预售的房地产项目,其预售合同文本由发展商通过房地产信息网下载打印,并经买卖双方协商签字后生效。
  二、2001年3月1日以前已核准预售的房地产项目,使用新版预售合同,其纸质文本由发展商到项目所在地的规划国土分局领取。
  三、发展商需要对网上下载打印新版预售合同方法作进一步了解的,可与我局信息中心联系,我局信息中心可安排专人免费培训。
  四、深规土告〔2001〕05号公告与本通知内容不同的,以本通知内容为准。
  特此通知。

附件:

深圳市规划国土局关于启用新版《深圳市房地产买卖合同(预售)》文本及实行房地产网上交易的公告

(2001年2月15日)

深规土告〔2001〕05号

  2001版《深圳市房地产买卖合同(预售)》文本已确定,现予以颁布,自2001年3月1日起启用,旧版的预售合同文本同时停止使用。
  自2001年3月1日起,凡经我局核准预售的房地产项目,一律通过房地产信息网签订预售合同,并且使用我局发放的防伪纸,直接从售房者的电脑打印《深圳市房地产买卖合同(预售)》文本,不得用手工填写合同。2001年3月1日前已核准预售的房地产项目,也一律使用新版预售合同纸质文本,但可以手工填写。
  有关新版合同的内容,可查询深圳市房地产信息网(网址:www.szhome.com)及《中外房地产导报》2001年第4期(总第282期)。防伪纸及新版《深圳市房地产买卖合同(预售)》纸质文本,由售房者到深圳市土地房产交易中心领取(地址:振华路设计大厦二楼)。
  特此公告。

深圳市房地产买卖合同(预售)

深( )房预买字( )第--号

  卖方:------------------------------
  地址:--------------- 电话:---------
  营业执照号码:------------------------
  开发企业资质证书号码:--------------------
  法定代表人:-------------------------
  身份证/护照号码: ----------------------
  委托代理人:------------ 国籍:---------
  身份证/护照号码:---------- 电话:---------
  地址:----------------------------

  卖方:------------------------------
  地址:--------------- 电话:---------
  营业执照号码:------------------------
  开发企业资质证书号码:--------------------
  法定代表人:-------------------------
  身份证/护照号码: ----------------------
  委托代理人:------------ 国籍:---------
  身份证/护照号码:---------- 电话:---------
  地址:----------------------------

  卖方:------------------------------
  地址:--------------- 电话:---------
  营业执照号码:------------------------
  开发企业资质证书号码:--------------------
  法定代表人:-------------------------
  身份证/护照号码: ----------------------
  委托代理人:------------ 国籍:---------
  身份证/护照号码:---------- 电话:---------
  地址:----------------------------
  买方:----------------- 国籍:---------
  身份证/护照号码:---------- 电话:---------
  地址:--------------- 所占份额:-------
  公司或机构名称:-----------------------
  地址:----------------------------
  法定代表人:------------- 电话:--------
  身份证/护照号码: ----------------------
  委托代理人:------------ 国籍:---------
  身份证/护照号码:---------- 电话:---------
  地址:----------------------------

  买方:----------------- 国籍:---------
  身份证/护照号码:---------- 电话:---------
  地址:--------------- 所占份额:-------
  公司或机构名称:-----------------------
  地址:----------------------------
  法定代表人:------------- 电话:--------
  身份证/护照号码: ----------------------
  委托代理人:------------ 国籍:---------
  身份证/护照号码:---------- 电话:---------
  地址:----------------------------

  买方:----------------- 国籍:---------
  身份证/护照号码:---------- 电话:---------
  地址:--------------- 所占份额:-------
  公司或机构名称:-----------------------
  地址:----------------------------
  法定代表人:------------- 电话:--------
  身份证/护照号码: ----------------------
  委托代理人:------------ 国籍:---------
  身份证/护照号码:---------- 电话:---------
  地址:----------------------------
  第一条 本合同依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规的规定,由买方、卖方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。
  第二条 卖方与深圳市规划国土局签订深地合字( )--号《土地使用权出让合同书》及----号补充协议,取得位于深圳市---区---路,宗地编号为----,土地面积----平方米的土地使用权,土地用途为---,土地使用期限自--年--月--日起至--年--月--日止。
卖方经批准在上述土地上兴建商品房,定名为-----,主体建筑物的性质为----,属----结构,建筑层数:地上--层,地下--层。
本房地产项目地价款已缴清,所售房地产未设定抵押,也无其他权利限制。深圳市规划国土局已批准本房地产项目进行预售,《房地产预售许可证》号为----。
  第三条 买方购买-------的第--栋--座--号房,位于--层,用途为----,建筑面积--平方米,其中:套内建筑面积--平方米,分摊公用建筑面积--平方米。
  具体分摊项目和不分摊项目见附表。
  具体楼层和位置见所附总平面图、立面图、楼层平面图及分户平面图。
  卖方出售的房地产所位于宗地编号为--的土地及公共设施,为该地域范围内房地产权利人共同享有(法律、法规及土地使用权出让合同中另有规定的除外)。
  卖方承诺在本合同所售房地产交付买方使用时,本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施,也一并建成交付使用,否则买方可以拒绝收楼(买卖双方另有约定的除外)。
  第四条 买卖双方约定前条所述房地产按下面第--种方式计算购房款:
  (一)按建筑面积计算,单价为人民币/港币--元/平方米,总金额为人民币/港币---亿--仟--佰--拾--万--仟--佰--拾--元--角--分(小写--------元)。
  (二)按套内建筑面积计算,单价为人民币/港币--元/平方米,总金额为人民币/港币--亿--仟--佰--拾--万--仟--佰--拾--元--角--分(小写--------元)。
  (三)按套计算,总金额为人民币/港币--亿--仟--佰--拾--万--仟--佰--拾--元--角--分(小写--------元)。
第五条 卖方委托--------------为购房款的代收和监管机构,------------为本项目的工程监理机构。
  双方约定:买方不直接将购房款交给卖方,而是按照附表规定的付款方式将购房款汇入代收机构,以便于监管。
卖方在代收机构的帐户名称是-----------,帐号-------。
  第六条 买方未按本合同附表规定的付款方式按期给付购房款的,应当承担迟延支付的违约责任:
  (一)买方给付的价款达到应付总价款50%以上的,买方应就房价欠付额向卖方支付延期付款的违约金(违约金标准按债务履行期间人民银行有关延期付款的滞纳金标准执行)。
  (二)买方给付的金额不足应付价款50%的,卖方可要求买方支付欠付价款百分之--的违约金(一般不超过10%)。
  (三)买方超过合同约定时间90日仍不付清应付价款的,卖方有权单方解除合同。卖方单方解除合同的,应以书面形式及时通知买方,并在10日内从买方已付价款中扣除双方约定的违约金,剩余款项退还给买方。
  第七条 卖方须于--年--月--日前将本合同规定的房地产交付买方使用,交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。
  卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的,交付行为无效。
  卖方向买方交付房地产时,应发出书面通知,并由买方签收。书面通知应包括实际交付建筑面积的内容。
买方接到书面通知后,应及时对房地产进行验收。如有异议,应当在15日内提出,逾期不提出,视为同意收楼。
  第八条 卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的,每延期1日,卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。造成买方损失的,卖方除支付违约金外,还应当负赔偿责任。
  卖方超过约定时间90日仍不交付房地产的:
  (一)买方有权单方解除合同。卖方接到买方解除合同的书面通知后,应当在10日内将买方已付的一切款项(不计利息)退还,并支付双方约定的违约金。造成买方损失的,还应当负赔偿责任。
  (二)买方不解除合同的,按本条第一款处理。
  第九条 如遇不可抗力的特殊原因,严重影响施工进度,可能使房地产不能按约定时间交付使用的,卖方应以书面形式及时通知买方。
  第十条 已预售的房地产在建筑工程施工过程中,不得变更公共设施的用途、设计和项目名称。如确需变更的,卖方应持五分之四以上购房者同意的公证书,向政府规划设计主管部门申报。
  第十一条 卖方在住宅交付使用时,应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。不提供的,买方可拒绝接收。
《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。卖方应当按照《住宅质量保证书》的约定,承担房地产保修责任。
  第十二条 交付使用的房地产实际面积与本合同规定面积存在差异的,按以下方式处理:
  (一)按建筑面积计算购房款的:
  交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在1%以内(含1%)的,为允许的合理差异,买卖双方互相不退、不补。
  交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在1%以上(不含1%)、5%以内(含5%)的,按购房时的单位价格,实行多退少补。
  交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5%以上(不含5%)的,买方有权解除合同。买方要求解除合同的,卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息,并承担购房总价款5%的违约金。
  交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5%以上(不含5%),经买卖双方协商不解除合同的,按购房时的单位价格,实行多退少补。
  (二)按套内建筑面积计算购房款的:
  交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在0.6%以内(含0.6%)的,为允许的合理差异,买卖双方互相不退、不补。
  交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在0.6%以上(不含0.6%)、3%以内(含3%)的,按购房时的单位价格,实行多退少补。
  交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在3%以上(不含3%)的,买方有权解除合同。买方要求解除合同的,卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息,并承担购房总价款5%的违约金。
  交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在3%以上(不含3%),经买卖双方协商不解除合同的,按购房时的单位价格,实行多退少补。
  第十三条 交付使用的房地产的装修部分达不到本合同附表约定的装修标准的,买方有权要求卖方补偿装修的差价款。
  第十四条 买方付清购房款后,卖方应出具付清购房款证明书。
  第十五条 房地产移交后,在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由--------公司负责房地产的物业管理,物业管理费按--元/平方米(建筑面积)计收。业主委员会成立后,可续聘或另选聘物业管理公司,管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。
  买方所购商品房仅作----使用,买方在装修及使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。对此,卖方有权监督、制止及向政府有关部门报告。
  第十六条 卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内,书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。
  办理《房地产证》的有关税费,按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。
  第十七条 如卖方未按前条规定通知买方,或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的,卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起,每日按买卖总价款的万分之三支付违约金,直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。
  第十八条 卖方应自本合同生效之日起7日内将本合同向深圳市房地产权登记机关作备案登记。
  如卖方未履行此项义务,造成买方损失的,应当承担赔偿责任。
  第十九条 卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利:
  (一)卖方与深圳市规划国土局签订的深地合字( )--号《土地使用权出让合同书》及---号补充协议或者《房地产证》;
  (二)《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》;
  (三)主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。
  第二十条 除买卖双方另有约定外,买卖双方的地址以本合同所确定的地址为准。
  本合同中的"通知"指书面通知,送达方式采取当事人签收或邮寄送达的方式。
  以上方式无法送达的,方可采取公告送达的方式。
  第二十一条 本合同发生纠纷时,由买卖双方协商解决,协商不成的,选择下列第--种方式解决:
  (一)向深圳仲裁委员会申请仲裁;
  (二)向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁;
  (三)依法向人民法院起诉。
  第二十二条 买卖双方可约定其他条款列于附表中,内容包括屋顶使用权、外墙面使用权等问题,附表须经双方签字、盖章方为有效。
  除买卖双方另有约定外,卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分,卖方应承担相应的义务。
  第二十三条 本合同的附表及附图均为合同内容之一部分。
  第二十四条 本合同连同附表及附图,共--页,为一式四份,卖方、买方各执一份,其他交有关部门,均具有同等法律效力。
  第二十五条 本合同自双方签订之日起生效。


  卖方(签章):              买方(签章):
  卖方代理人(签章):           买方代理人(签章):
  --年--月--日               --年--月--日


  卖方(签章):              买方(签章):
  卖方代理人(签章):           买方代理人(签章):
  --年--月--日               --年--月--日


  卖方(签章):             买方(签章):
  卖方代理人(签章):          买方代理人(签章):
  --年--月--日              --年--月--日
附表一:

  建筑期购楼一次过付款:
   签订此合同时付清全部楼价款,共计:人民币/港币--亿--仟--佰--拾--万--仟--佰--拾--元--角--分,小写:-----------元。



附表二:

  建筑期购楼分期付款或银行按揭付款:
  1.自签约日起--日内付全部楼价款的--%,即:人民币/港币---亿--仟--佰--拾--万--仟--佰--拾--元--角--分,小写 ----元。
  2.--年--月--日前付全部楼价款的--%,即:人民币/港币--亿--仟--佰--拾--万--仟--佰--拾--元--角--分,小写 ----元。
  3.--年--月--日前付全部楼价款的--%,即:人民币/港币--亿--仟--佰--拾--万--仟--佰--拾--元--角--分,小写 ----元。  4.--年--月--日前付全部楼价款的----%,即:人民币/港币--亿--仟--佰--拾--万--仟--佰--拾--元--角--分,小写 -----元。
   5.--年--月--日前付全部楼价款的--%,即:人民币/港币--亿--仟--佰--拾--万--仟--佰--拾--元--角--分,小写 -----元。
   或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。
附表三:

装修标准:
1.外墙:
2.内墙:
3.天花:
4.地面:
5.门窗:
6.厨房:
7.卫生间:
8.阳台:
9.电梯:
10.其他:


附表四:

买卖双方约定:
1.屋顶使用权:
2.外墙面使用权:
3.
4.
5.

  卖方(签章):      买方(签章):

  --年--月--日

附表五:

分摊项目包括:

1.
2.
3.
4.
5.


不分摊项目包括:

1.
2.
3.
4.
5.


附图:

1.总平面图:
2.立面图
3.楼层平面图
4.分户平面图