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浅论“六合彩”案件的法律性质/何雄伟

作者:法律资料网 时间:2024-05-12 14:59:25  浏览:9176   来源:法律资料网
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浅论“六合彩”案件的法律性质

何雄伟


近年来,“六合彩”成为了社会的一个热点话题,有关部门更是将非法“六合彩”活动视为当前中国影响最大、危害最严重的赌博活动之一。 2005年1月到5月,公安司法机关在全国范围内组织开展的集中打击赌博违法犯罪活动专项行动(以下简称专项行动),将“六合彩”赌博活动组织者列为重点打击的对象之一。随着专项行动的深入,一大批“六合彩”案件浮出了水面,如专项行动中第二批重点挂牌督办的25 起案件中就有7起属于“六合彩”案件。 因此,准确界定“六合彩”案件的法律性质,具有非常重要的现实意义。
一、“六合彩”的概念及“六合彩”案件的种类
“六合彩”是由香港赛马会经营的一种以奖券的形式仅限在香港公开、合法发行的公众博彩活动,它是香港奖券管理局委托香港赛马会经办的一种奖券游戏, 其筹集的资金归香港政府支配,俗称“六合彩”。
“六合彩”案件一般被称为“六合彩”赌博案件,而在本文中,“六合彩”案件不仅仅限于赌博案件,凡是案情涉及到香港“六合彩”彩票或者利用香港“六合彩”彩票号码进行非法活动的案件,均统称为“六合彩”案件。司法实践中,在国内发生的“六合彩”案件主要有以下几种情况:
第一,在国内代销香港发行的“六合彩”的行为。其特点是香港赛马会的代理机构或者其他相关机构、个人,在国内销售香港赛马会的“六合彩”彩票,接受国内人员的投注,投注的资金流入香港“六合彩”机构,最后由香港赛马会进行开奖后的奖金兑付。有媒体曾报道过此类“六合彩”的情况 ,“一位曾与海南某地下博彩‘公司’有过接触的知情人说,大陆其实已经有不少港台博彩公司设立的‘代理点’,有的地下‘代理点’一天可以赚100来万元人民币,赢利丰厚”。 此类“六合彩”活动,实际上是香港合法的彩票在境内进行销售,而资金流入香港合法的彩票机构。
第二,利用香港的“六合彩”中奖号码接受投注的行为。其形式是部分不法分子(俗称“庄家”)利用香港“六合彩”的中奖号码自行设定赔率,在国内接受投注,投注的资金并未流入香港“六合彩”机构,待中奖号码公布后,由庄家兑付奖金。此类行为,实践中又出现两种形式的案件,一种是可称之为“六合彩私彩”的案件:表现形式是利用香港“六合彩”公司开出的号码自行设定赔率,自行设计或模仿香港“六合彩”彩票票样印制出相应的书面凭证,其凭证具有“彩票”之形式(即俗称之“私彩”),而在市场上公开或者半公开发行、销售。如媒体所报道的“私彩”活动情况:海南公然销售私人彩票,当地政府收取管理费; 海口、琼山私彩经营者利用彩票的中奖号码,模仿海南彩票的开奖方式印制其私人彩票,进而形成私彩批发黑市。 除上述利用香港的“六合彩”号码进行投注的“私彩”案件外,另外一种“六合彩”案件是从上述私彩活动演变而来的。其特点是活动的组织者通过电话、手机短信接单,或者通过互联网接受投注,不采用香港“六合彩”彩票那种有固定格式的书面凭证形式,而是使用只有作案人员自己明白的特殊符号,行为人仅仅利用“六合彩”有关号码私自设定赔率,坐庄接受投注,以庄家身份与他人进行对赌。为下文表述方便,我们姑且将此类案件称为变种的“六合彩”案件。
第三,提供香港“六合彩”中奖号码的虚假特码信息,使他人交出钱财的行为。所谓“特码信息”,并非真正的香港“六合彩”公司开出的号码,而是行为人在香港“六合彩”开奖前,随意编出一些号码,对彩民谎称为该期“六合彩”“必中”的号码。正如 一位“六合彩”网站经营者透露:“每当有会员索要特码,经营者就编几个号码给对方,每次给出的号码都记录到笔记本上,避免重复。由于给出的号码多,总有蒙对的时候,这个时候经营者就让对方升级到更高级的会员”。 实践中又分为两种形式:一种是在互联网上开设网站发展注册会员或者通过手机发送短信等方式向他人有偿提供香港“六合彩”彩票开奖的“特码信息”。如专项行动中重点挂牌督办的福建省莆田市蔡福添、陈国龙开设“六合彩”网站提供赌博信息案就属于此类型的案件。该案中,犯罪嫌疑人蔡福添伙同其子蔡宁在福建省莆田市开设“六合彩”网站,发布特码信息,并对开设的网站进行维护、管理。同时,蔡宁出租网络空间给另一犯罪嫌疑人陈国龙开办“六合彩”网站,并提供技术保障、进行维护、管理,发送特码。陈国龙开设的“陈龙”论坛网站,已发展会员5000多人,非法获利56万余元。另一种形式是通过印制、销售有关“六合彩”的特码图表、特码文字之类印刷品牟利。如广州白云区警方就曾查获此类非法印刷品,要动用10余辆卡车收缴这些非法印刷品。
二、各地对“六合彩”案件的不同处理
司法实践中对“六合彩”案件究竟如何定性,存在较大争议。有的地方定赌博罪,有的地方定诈骗罪,有的地方则定非法经营罪,还有的地方认为只是治安案件,不能以犯罪处理。为统一认识,全国不少省、市曾先后制定了有关处理“六合彩”案件的规定,如广东省公检法部门在2002年联合制定了《关于办理“六合彩”赌博案件的若干意见》,浙江省公检法部门在2004年6月联合出台了《关于办理“六合彩”赌博案件的若干意见》,江苏省公检法三家和省监察厅于2005年2月4日联合制定下发了《关于依法严厉打击赌博违法犯罪活动的通告》。上述地方性的规定大多明确,从事“六合彩”活动在法律性质上就是赌博。不少地方的法院也曾以赌博罪对从事“六合彩”活动的不法分子进行过判决。如浙江省泰顺县人民法院在今年1月就对一起“六合彩”案作出一审判决,以赌博罪分别判处10名被告人2至3年有期徒刑。该起“六合彩”案的犯罪事实是:欧阳景、苏宗平等人集资总股金200万元坐庄,从2004年1月至6月,共组织了“六合彩”赌博50次,从中获利100余万元,其中仅欧阳景等人落网当晚涉赌金额就高达60余万元。法院认为,被告人以营利为目的,筹集股金,在较长时间内招引他人参与“六合彩”赌博,其行为已构成赌博罪。
可见,根据各省司法部门的规定,各地对“六合彩”案件,情节严重者,一般按赌博论罪处理。但因各省的公安司法部门没有司法解释权,所作的规定毕竟是内部规定,不能作为裁判的法律依据。因此,实践中,对如何处理“六合彩”案件存在不少争议。难怪乎在浙江泰顺县人民法院对上述“六合彩”案件以赌博罪作出判决后,当时有专家认为,“是个司法突破”。
三、两高司法解释对处理“六合彩”案件的规定
为依法惩治赌博违法犯罪活动,今年五月,最高人民法院、最高人民检察院联合颁布了《关于办理赌博刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)。《解释》第六条规定“未经国家批准擅自发行、销售彩票,构成犯罪的,依照刑法第二百二十五条第(四)项的规定,以非法经营罪定罪处罚”。
初步看来,上述规定似乎为司法机关处理“六合彩”案件提供了明确的法律依据,即以非法经营罪对“六合彩”案件定性处理。有人认为,非法发行、销售“六合彩”等彩票,利用的是人们博彩暴富的赌博心理,与一般的赌博行为有共同特点,但其侵害的客体是国家对彩票的发行管理秩序,严重扰乱了市场经济秩序,社会危害性比一般的赌博犯罪行为的危害更大。对非法擅自发行、销售彩票,构成犯罪的,应当以非法经营罪定罪处罚。 其实,《解释》第六条并没有明确“六合彩”案件的法律性质,而司法实践中对利用香港“六合彩”中奖号码从事的非法行为是否一律按照《解释》的规定认定为非法经营罪,仍然存在不少疑问。在解决疑问之前,有必要对《解释》第六条涉及的概念作一定的分析。
(一)关于《解释》中的“未经国家批准”
《解释》第六条规定“未经国家批准擅自发行、销售彩票,构成犯罪的,依照刑法第二百二十五条第(四)项的规定,以非法经营罪定罪处罚”。根据此条规定,“未经国家批准”是构成非法经营罪的前提条件。这实际上是对非法经营罪罪状构成要件中“违反国家规定”的具体化。非法经营罪是指违反国家规定,从事非法经营活动,扰乱市场秩序情节严重的行为。一般来说,判断行为人扰乱市场秩序的行为是否构成非法经营罪,首先就要看行为人是否违反了有关的国家规定,这是构成非法经营罪的前提。 因此,对一起“六合彩”案件的法律性质进行分析,就必须掌握国家有关“彩票”的发行、销售规定。
近年来,国务院及其下属部门相继下发了不少有关“彩票”以及有关打击“六合彩”活动的文件。国务院在2001年就发布了《关于进一步规范彩票管理的通知》(国发[2001]35号文)。该《通知》明确,“彩票发行的审批权集中在国务院,任何地方和部门均无权批准发行彩票。目前,经国务院批准发行的彩票有两种,即福利彩票和体育彩票。要坚决取缔各种以有奖销售或抽奖方式变相发行彩票的活动,加大对民间私自发行彩票、代销境外“六合彩”等非法行为的打击力度。对未经国务院批准擅自发行或变相发行彩票的,财政部要会同工商、公安等部门进行查处,涉及政府部门和行政机关的,要对主要责任人给予党纪和政纪处分,触犯刑法的要追究刑事责任。”另外,国家有关职能部门也对“六合彩”作了一些规定,如财政部、公安部、国家工商总局、民政部、国家体育总局于2002年11月26日就下发了《关于坚决打击赌博活动大力整顿彩票市场秩序的通知》(财综[2002]82号文):“凡未经国务院批准擅自发行彩票或以有奖销售为名发行彩票,或以一定价款给付为前提,公开组织对某种竞赛进行竞猜,参与者可根据其给付价款和兑猜结果获得中奖权利的行为,均属非法发行或变相发行彩票的赌博行为,有关部门应依法予以查处。……策划发行“六合彩”、赌球等赌博活动的庄家、赌头及骨干人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
关于彩票的“国家规定”,可以从扬州市中级人民法院对媒体称为“彩世塔假彩票案” 的判词中得到较好的理解:“尽管目前我国没有关于彩票的立法,但国务院相关规范性文件中强调,对违反规定经销彩票的行为要进行处罚直至追究责任人的刑事责任。同时,经国务院授权,中国人民银行、国家财政部、民政部、国家体育总局都对彩票销售的管理制定了具体的规定。这些规定连同国务院的规范性文件共同组成彩票行业的管理规定”。
可见,《解释》中的“未经国家批准”的内容是国家彩票行业的管理规定,而管理规定的具体内容则是关于“彩票”的发行、销售。
(二)关于《解释》中“彩票”的概念
根据有关资料记载,彩票最早出现在二千多年前的古罗马、古希腊时代。而真正现代意义上的彩票在欧洲流行是在十五世纪。到了十八世纪初,欧洲各国政府认识到发行彩票对国家税收的好处,便逐步使彩票合法化,并利用彩票收入资助桥梁、道路建设和教育、慈善等公益事业。在我国字典记载中,“彩”有多种意思,其一就是指赌博或某种游戏中给得胜者的东西,而“票”的意思则是指印的或写作为凭证的纸片。 “彩票”就是指奖券的通称。
我国政府文件中,也有“彩票”的定义,如上文提及的《关于坚决打击赌博活动、大力整顿彩票市场秩序的通知》(财综[2002]82号文)就指出,“彩票是在中华人民共和国境内发行,供人们自愿选择和购买,并按特定的游戏规则获得中奖权利的凭证。彩票发行批准权属国务院,未经国务院批准,任何地方、部门、组织和个人均不得发行和变相发行彩票。”而我国民政部在《中国福利彩票管理办法》中则将彩票认定一种有价证券:“福利彩票就是指以筹集社会福利资金为目的而发行的印有号码、图形或文字供人们自愿购买并按特定规则确定购买人获取或不获取奖金的有价证券”。
简言之,彩票是一种印有号码、图形或文字的凭证,人们购买这种凭证后,可以根据有关特定的规则确定自己是否中奖。
在我国,购买彩票后中奖的奖金往往是通过彩票投注资金的返还率来确定,中奖的资金一般低于彩票投注总额(即“奖池金额”)。一般而言,发行、销售彩票作为社会的一种集资手段,基本是没有风险的。赌博则不同,赌博双方均存在输赢情况,输赢结果往往取决于机会或者技巧,一般不存在所谓的对参赌者返还多少投注款的情况,也不存在公益金支付的情况。有学者就将分配比例作为非法“六合彩”与国内彩票的区别点。如北京大学中国公益彩票事业研究所执行所长、国内首位博彩管理专业博士王薛红在中央电视台《今日说法》栏目中接受主持人提问“六合彩和这些彩票相比有什么不同?”时,就回答说“福利彩票和体育彩票在运作中牵扯到了分配比例的问题。我们有50%的彩金是用做返奖的,35%是划拨到公益金里面支持体育运动、支持残疾人的活动等等。公益事业的彩金必须上缴。但是在非法的彩票里,比如说地下六合彩就没有35%的比例用来上缴给国家做公益事业,所以庄家完全可以牟取暴利。六合彩的赔率很高,庄家可以通过作弊的手段把中奖号码改掉。从这个角度来理解,地下六合彩赌博没有控制、没有信誉、没有监督,是一种暗箱操作的方式。”
(三)关于《解释》中非法经营罪的刑法规定
《中华人民共和国刑法》第二百二十五条规定:“违反国家规定,有下列非法经营行为之一,扰乱市场秩序,情节严重的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金;情节特别严重的,处五年以上有期徒刑,并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产:(一)未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的;(二)买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的;(三)未经国家有关主管部门批准,非法经营证券、期货或者保险业务的; (四)其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”。《解释》认定非法经营罪的刑法根据是刑法第二百二十五条第(四)项,即“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”。也就是说《解释》把“未经国家批准擅自发行、销售彩票”的行为放入刑法条文中的“兜底条款”中。其实,根据彩票专营性的特点,彩票应当属于刑法第二百二十五条第(一)项所言“法律、行政法规规定的专营、专卖物品”。《解释》把“未经国家批准擅自发行、销售彩票”的行为规定为“其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为”,实质上抹杀了彩票作为一种特殊商品的本质特性。当然,由于我国《彩票法》的缺位,现有法律法规无法对彩票的性质作出准确定位,所以将其列入“兜底条款”也是《解释》制订者在对彩票行为进行规范时的无奈之举。
四、对常见“六合彩”案件的法律性质分析
对“六合彩”案件必须区别不同的情况分别进行分析,而不能笼统地将所有“六合彩”案件一律以非法经营罪定罪处理。通过上文对《解释》第六条的一些概念认识,可以初步判断一起“六合彩”案件是否符合《解释》第六条而构成非法经营罪的认定标准:一是看行为人有否违反国家规定;二要看行为人有否采用销售、发行形式;三是看行为人有否采用“彩票”这种特定的书面凭证形式。
(一)在国内大量代销香港“六合彩”彩票行为的法律性质认定。
香港赛马会发行的“六合彩”彩票在香港是一种合法的彩票。根据我们有关彩票的国家规定,彩票发行的审批权集中在国务院,而经批准发行的彩票只有两种,即福利彩票和体育彩票。“国内彩票的发行、销售具有国家专营性、垄断性的特点,彩票是国家专卖品,由国家指定的机构统一经营。” 国内彩票这一特点,决定了香港的“六合彩”彩票不能在国内发行、销售。需要注意的是,香港赛马会一再明确表示,内地地下六合彩与香港六合彩是两码事,香港六合彩只在香港合法发行,在外地从未设立过代办机构。所以说,尽管在代销香港“六合彩”彩票的案件中,其资金最终流入香港赛马会的“六合彩”机构,但其代销行为均违反了国内彩票和香港“六合彩”的有关管理规定,其性质上就是私下销售彩票的行为。这种私下销售彩票的行为,正属于《解释》第六条“未经国家批准擅自发行、销售彩票”的行为,情节严重者,应当按《解释》第六条规定,认定为非法经营罪。
(二)利用香港的“六合彩”进行非法活动的法律性质认定。
1、对称之为“六合彩私彩”案件的法律性质认定:行为人自行设定赔率,擅自印制彩票并进行发行、销售,实质上就是违犯国家彩票发行的许可证制度和市场准入制度,情节严重者,必然会严重影响国家正规的彩票市场管理秩序。发行、销售“六合彩私彩”,同样是对抗国内彩票的国家垄断、专营权。此类案件与上文所述代销香港“六合彩”彩票的行为在法律性质上并无大异,均违反国家有关规定,正符合《解释》中规定的“未经国务院批准擅自发行或变相发行彩票”的行为,故可以依照《解释》第六条定性为非法经营行为。
2、对称之为变种的“六合彩”案件的法律性质认定:国务院国发[2001]35号文等有关国家规定,明确规定对非法彩票的行为予以打击。而变种的“六合彩”案件,因行为人没有采用“彩票”之名,也没有销售、发行之行为,故形式上没有违反国家有关彩票的发行、销售管理规定,因此就不能引用《解释》对其定性为非法经营罪。我们可以把上文所分析的“六合彩私彩”案件与变种的“六合彩”案件作一比较,以便明确变种的“六合彩”案件的法律性质。前者(“六合彩私彩”案件)是通过印制彩票并进行发行、销售,后者(变种的“六合彩”案件)则是通过互联网等方式接受“六合彩”投注;对于下注者来说,前后两者的下注者均存在博彩暴富的赌博心理,表面上都有着赌博行为的共同特点,但前者因存在“彩票”形式和销售、发行行为而主要侵害到国家对彩票市场的管理,危害更为严重,故对发行、销售非法彩票者,情节严重的,以非法经营罪定罪;而后者由于行为人没有采用“彩票”形式,也没有进行销售、发行的行为,不具备国家有关彩票规定的特定形式去干扰正常的彩票市场,不会直接侵犯特定的许可证制度和市场准入制度,仅仅是庄家与投注者(俗称“赌徒”)利用“六合彩”开奖号码进行的对赌行为,因而就不能认定为非法经营行为。在变种的“六合彩”案件中,如果行为人(庄家)通过设立赌博网站的形式接受投注,则符合了《解释》第二条“以营利为目的,在计算机网络上建立赌博网站,或者为赌博网站担任代理,接受投注的,”属于刑法第三百零三条规定的“开设赌场”,即构成赌博罪。另外,对于实践中行为人只是利用其获取的“六合彩”赌博网站的账号和密码,组织、招引他人在该账号内投注“六合彩”的情形,由于行为人既没有建立赌博网站,也没有为赌博网站担任代理,则不能认定其开设赌场,如果符合《解释》中规定的聚众赌博的标准,则应认定为聚众赌博,否则不构成赌博罪。
(三)提供“六合彩”信息案件的法律性质认定。
1、通过印制有关“六合彩”彩票信息的非法印刷品来销售获利,情节严重的,可以认定为非法经营罪。但其法律依据不是上文所述打击赌博违法犯罪的《解释》,而是来自于最高人民法院在1998年12月17日公布的《关于审理非法出版物刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的第十一条:违反国家规定,出版、印刷、复制、发行本解释第一条至第十条规定以外的其他严重危害社会秩序和扰乱市场秩序的非法出版物,情节严重的,依照刑法第二百二十五条第(三)项的规定,以非法经营罪定罪处罚。
2、如果行为人通过开设网站发展网上会员或者通过手机短信提供特码信息获利的,可以认定为诈骗行为。香港“六合彩”公司每期的中奖号码是经过一定的摇珠等程序合法开出的,任何人都无法预先知悉每期摇出的中奖号码。行为人为牟取利益,利用“彩民”中奖心切、急于发财的心理,隐瞒自己事先并不知悉开奖号码的事实真相,虚构一些所谓的“六合彩特码”,向他人提供虚假信息,使他人信以为真,自愿地交出钱财,正符合诈骗的行为特征。
本文只是对司法实践中常见“六合彩”案件的法律性质作粗浅论述,而从事“六合彩”非法活动的手法层出不穷,“六合彩”案件也绝非本文所述的几种类型。 比如在变种的“六合彩”案件当中,行为人为组织、操纵“六合彩”赌博活动,直接或者指使他人印刷、销售“六合彩”宣传资料,这种行为就触犯了两种罪名---非法经营罪与赌博罪。这种案件,究竟如何定性,择一重罪认定还是数罪并罚?值得深入研究。
(作者单位:广东省人民检察院)


——见2005年1月17日《中新网》:公安部透露,六合彩、私彩赌博,边境赌场赌博以及网络赌博已成为当前中国影响最大、危害最严重的赌博活动。
——全国集中打击赌博违法犯罪活动专项行动协调小组办公室在今年4月20日公布了由最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合挂牌的第二批重点督办案件,其中下列7件案件属于“六合彩”案件:广西柳州市王辉“六合彩”赌博案;福建省南平市欧阳思吉等人“六合彩”赌博案;江西省修水县“六合彩”系列赌博案;广西桂林市“1•27”非法印刷“六合彩”资料案;辽宁省沈阳市“3•18”“六合彩”赌博案;福建省莆田市蔡福添、陈国龙开设“六合彩”网站提供赌博信息案;福建省厦门市陈毅伟开设网站提供“六合彩”赌博信息案。
——见《人民网》2004年09月09日转载《新京报》的报道。
——见2003年6月24日《特区法制报》,摘自“新华网.海南频道”。
——见《法制日报》 2001年1月17日报道。
——见 2003年11月20日《新京报》----文章《揭秘“六合彩”短信诈骗背后的产业链》
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全国人民代表大会常务委员会任免名单(1999年4月29日)

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会任免名单(1999年4月29日)


(1999年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第九次会议通过)

一、任命周峰、陈志远、王新英(女)、宣东、吕广伦、金民珍(女)、程新文、陆效龙、董天平、王淑梅(女)、张文斌、张明为最高人民法院审判员。
二、免去张辛陶的最高人民法院刑事审判第一庭副庭长、审判员职务。
三、免去林惠农(女)、贾建斌、孔淑华(女)、梁香河、景汉朝的最高人民法院审判员职务。




贵州省城镇房地产开发经营管理条例

贵州省人大常委会


贵州省城镇房地产开发经营管理条例
           (2009年1月7日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议通过)


                        第一章   总  则

  第一条 为了加强对城镇房地产开发经营活动的监督管理,规范房地产开发经营行为,促进和保障房地产业健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 在本省城镇规划区范围内国有土地上进行房地产开发经营及其监督管理,应当遵守本条例。
  第三条 房地产开发经营遵循经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
  房地产开发应当符合城镇规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、房地产开发年度计划等要求。
  第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。
  县级以上人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
  县级以上人民政府其他有关部门按照各自的职责分工,负责房地产开发经营的有关管理工作。
  第五条 房地产主管部门应当建立健全房地产市场信息系统,定期公布房地产市场相关信息和房地产企业诚信经营情况。
  第六条 房地产主管部门应当建立健全房地产开发经营监督管理机制,向社会公布举报投诉方式,受理举报投诉,依法查处房地产开发经营活动中的违法行为,保障当事人的合法权益。

                        第二章   房地产开发企业

  第七条 设立房地产开发企业,应当符合法律、法规规定的条件,企业名称应当体现房地产行业特点。
  从事房地产开发,应当依法取得房地产开发企业资质证书。
  房地产开发企业资质证书不得出租、出借、转让或者变相出租、出借、转让。
  第八条 房地产开发企业按照资质条件划分为一、二、三、四四个资质等级。
  各资质等级企业的条件应当符合国家有关规定。
  第九条 房地产开发企业资质的核定权限为:
  (一)一级资质,由省人民政府建设行政主管部门审查后,报国务院建设主管部门审批。
  (二)二、三、四级资质,由市、州、地房地产主管部门审查后,报省人民政府建设行政主管部门审批。
  一级资质的申请、核定、变更、注销依照国家规定执行。
  第十条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,按照国家有关规定申请核发《暂定资质证书》。
  第十一条 房地产开发企业申请核发《暂定资质证书》、核定资质等级的,应当向市、州、地房地产主管部门提出申请,市、州、地房地产主管部门应当自受理资质申请之日起20日内审查完毕,并将资质申请资料及审查意见报省人民政府建设行政主管部门审批。
  第十二条 省人民政府建设行政主管部门应当自收到市、州、地房地产主管部门报送的房地产开发企业资质申请资料及审查意见之日起20日内,对符合条件的企业核发资质证书;不符合条件的,不予核发,并书面告知理由。
  第十三条 房地产开发企业资质条件发生变化,达不到原核定资质条件的,应当按照本条例第九条的规定及时向房地产主管部门提交书面报告。
  房地产主管部门应当加强监督检查,对资质条件低于原核定等级的,应当依法重新核定其资质等级。
  第十四条 房地产开发企业分立、合并的,应当在办理工商变更登记后30日内,到省人民政府建设行政主管部门申请办理资质证书注销手续,重新申请核定资质等级。
  第十五条 房地产开发企业变更企业名称、法定代表人、住所、企业类型、注册资本的,应当在办理工商变更登记后30日内,持相关资料,到省建设行政主管部门办理相应资质变更手续。省人民政府建设行政主管部门应当自受理之日起5日内办理完毕。
  第十六条 房地产开发企业破产或者因其他原因不再从事房地产开发的,应当到省人民政府建设行政主管部门注销资质证书。
  第十七条 省外房地产开发企业进入本省从事房地产开发经营的,应当到省人民政府建设主管部门办理资质核验备案手续。
  省人民政府建设行政主管部门应当自受理之日起3日内完成核验备案手续。

                        第三章   房地产开发项目

  第十八条 房地产开发企业的资质等级与承担的房地产开发项目规模应当符合国家规定。
  第十九条 房地产开发实行项目资本金制度。
  房地产开发企业应当按照国家规定将项目资本金储存到开户银行专户。
  第二十条 房地产项目的开发建设,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全、节能、环保标准以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范和住宅产业化技术要求。
  第二十一条 在正常使用条件下,房地产开发项目有关设施、设备的最低保修期限为:
  (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
  (二)保温工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏,最低保修期限为5年;
  (三)供热与供冷系统,最低保修期限为2个采暖期、供冷期;
  (四)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程,最低保修期限为2年。
  保修期自房地产开发企业将竣工验收的住宅交付买受人之日起计算。商品房符合交付使用条件,买受人接到书面交房通知后无正当理由拒绝接收的,保修期自书面交房通知确定的交付使用之日起计算。
  第二十二条 房地产开发项目有关设施、设备在保修范围和保修期限内发生质量问题的,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
  鼓励房地产开发企业对其开发的房地产项目预留质量保证金或者进行质量履约保险。
  第二十三条 房地产开发企业应当如实填写房地产开发项目手册,按照规定报项目所在地房地产主管部门备案。

                         第四章   商品房销售

  第二十四条 房地产开发企业销售商品房,应当符合国家规定的条件。预售商品房的,应当依法取得商品房预售许可证。
  房地产开发企业申请商品房预售许可证,应当提交下列资料:
  (一)营业执照和资质等级证书;
  (二)土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证;
  (三)工程施工合同;
  (四)投入开发建设的资金(不包括土地使用权出让金)占工程建设总投资的比例达到国家规定标准的证明资料;
  (五)工程施工进度和竣工交付方案;
  (六)商品房预售方案;
  (七)预售商品房分层平面图。
  第二十五条 房地产主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内作出审查决定。符合预售条件的,核发商品房预售许可证;不符合预售条件的,不予核发,并书面告知理由。
  第二十六条 房地产开发企业可以自行销售商品房,或者委托房地产经纪机构代销商品房。
  未取得商品房预售许可证的,房地产开发企业和房地产经纪机构不得向买受人收取任何形式的预订费用。
  第二十七条 房地产开发企业、房地产经纪机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告,应当载明商品房预售许可证的批准文号。
  预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实,不得进行虚假宣传。
  第二十八条 房地产开发企业、房地产经纪机构应当在商品房销售场所公示房地产开发企业资质证书、房地产经纪机构备案证明、商品房预售许可证、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图以及临时管理规约、前期物业服务合同、商品房买卖合同示范文本等资料。
  房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房,应当向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息。
  第二十九条 房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起10日内将批准预售的房屋同时公开销售,如实公布销售情况,不得分期分批销售或者变相分期分批销售。
  第三十条 房地产开发企业和房地产经纪机构应当自商品房销售合同签订之日起3日内将销售合同报送房地产开发项目所在地房地产主管部门备案登记。
  房地产主管部门应当推行电子政务,实行销售合同网上即时备案。
  第三十一条 商品房买卖合同应当包括下列内容:
  (一)当事人名称或者姓名和住所;
  (二)商品房基本状况;
  (三)商品房的销售方式;
  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
  (五)交付使用条件及日期;
  (六)装饰、设备标准承诺;
  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任;
  (八)商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求;
  (九)非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属;
  (十)面积差异的处理方式;
  (十一)办理产权登记有关事宜;
  (十二)解决争议的方法;
  (十三)违约责任;
  (十四)双方约定的其他事项。
  前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。
  商品房买卖合同应当附报送备案登记的楼盘表和商品房分户平面图。
  推行商品房买卖合同示范文本。
  第三十二条 商品房预售资金应当按照规定专户储存,封闭运作,用于本项目的建设。
  第三十三条 房地产开发企业和房地产经纪机构收取买受人缴纳的定金,应当与买受人签订书面定金协议。
  定金协议应当明示定金的法律后果、所购房屋的基本情况以及可能增加买受人义务、限制买受人权利的其他内容。
  推行商品房买卖定金协议示范文本。
  第三十四条 商品房应当按照套内建筑面积或者按套(单元)计价结算销售。
  商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。
  第三十五条 商品房的销售面积由具有房产测绘资质的机构测量确定。
  房地产主管部门不得指定房产测绘机构,不得拒绝接收符合测量规范的房产测绘结果。
  第三十六条 房地产开发企业不得将已经预售的商品房进行抵押;房地产开发企业将已经抵押的商品房进行预售,应当经抵押权人书面同意并明确告知买受人。
  第三十七条 房地产开发企业和房地产经纪机构与买受人未解除商品房买卖合同前,不得将该商品房再行销售给他人。
  第三十八条 房地产开发企业不得擅自变更商品房的规划、设计。
  规划、设计经依法批准变更的,房地产开发企业应当自变更之日起10日内,书面通知买受人,买受人有权解除合同,买受人权益因此受到损害的,房地产开发企业应当予以赔偿。

                         第五章   商品房交付

  第三十九条 商品房交付使用,应当符合下列条件:
  (一)房地产开发项目经竣工验收合格,依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件,并经房地产主管部门备案;
  (二)房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件,已经明确产权、管理权,并且以书面形式明确管理责任;
  (三)法律、法规规定的其他条件。
  第四十条 房地产开发项目的工程质量、公共服务设施和市政公用基础设施竣工验收合格后,房地产开发企业申请建设、城乡规划等有关部门出具认可文件或者准许使用文件的,有关部门应当在法定期限内出具认可文件或者准许使用文件。
  第四十一条 房地产开发企业交付商品房,应当向买受人出示或者提供下列资料:
  (一)本条例第四十条规定的有关部门出具的认可文件或者准许使用文件;
  (二)住宅质量保证书和使用说明书;
  (三)具有资质的房产测绘机构出具的商品房面积测量证明文件;
  (四)物业共用部位、共用设施设备等资料;
  (五)市政公用基础设施和买受人共有的配套公共服务设施清单;
  (六)法律、法规规定的其他资料。
  第四十二条 房地产开发企业向买受人提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应当根据国家有关规定,载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任、能源消耗指标、节能措施等内容。
  第四十三条 房地产开发企业和房地产经纪机构销售商品房设置样板房的,应当在商品房买卖合同中说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
  第四十四条 商品房买受人应当按照国家规定缴存专项维修资金。
  第四十五条 商品房预售后,房地产开发企业和买受人均可向房屋登记机构申请预购商品房预告登记。
  房地产开发企业预售商品房的,应当自商品房竣工验收合格之日起90日内办理房屋所有权初始登记,并在初始登记后将登记事实及时书面告知买受人。
  房地产开发企业、商品房买受人应当在商品房买卖合同约定的期限或者商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续。

                         第六章   房地产经纪

  第四十六条 房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
  设立房地产经纪机构,应当具备下列条件:
  (一)有自己的名称和组织机构;
  (二)有不少于15平方米的固定经营场所;
  (三)有不少于3万元人民币的注册资本;
  (四)有房地产经纪相应职业资格证书的从业人员不少于3人;
  (五)法律、法规规定的其他条件。
  第四十七条 设立房地产经纪机构,应当依法向工商行政管理部门申请登记。
  房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内,到房地产主管部门备案。房地产主管部门应当自受理之日起5日内,出具备案证明。
  第四十八条 房地产主管部门应当将房地产经纪机构或者其分支机构的名称、住所、法定代表人或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公告。
  第四十九条 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所公示下列内容:
  (一)营业执照;
  (二)备案证明;
  (三)房地产经纪人员情况;
  (四)服务项目、内容、标准;
  (五)收费项目、依据、标准、对象;
  (六)交易结算资金专用存款账户;
  (七)投诉方式和途径;
  (八)法律、法规、规章规定的其他事项。
  第五十条 房地产经纪人员只能在一家房地产经纪机构执(从)业。
  房地产经纪业务,由经纪机构统一受理和收取费用,房地产经纪人员不得以个人名义承接业务和收取费用。
  第五十一条 委托人委托房地产经纪机构出售、出租房地产的,应当向房地产经纪机构出示真实有效的房地产权属证明、权利人身份证明文件。
  委托人未出示前款规定资料的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。
  委托人提供虚假资料,给另一方当事人或者房地产经纪机构造成损害的,应当依法承担责任。
  第五十二条 房地产经纪机构承接委托业务,应当与委托人签订书面委托合同。
  房地产经纪机构对外发布委托人房源、客源信息的,应当经委托人书面同意。
  第五十三条 房地产经纪机构或者房地产经纪人员及其近亲属承购、承租委托人委托的房地产的,应当书面告知委托人真实情况,不得假借第三人名义欺诈委托人。
  第五十四条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为:
  (一)发布虚假信息,或者向当事人虚构与委托事项有关的信息;
  (二)隐瞒真实的房地产交易价格等信息,赚取差价;
  (三)索取服务合同约定以外的酬金或者财物;
  (四)以恶意降低服务报酬标准、诋毁其他房地产经纪人员或者房地产经纪机构声誉等不正当竞争手段承揽业务;
  (五)通过房地产交易结算资金专用存款账户以外的方式代收代付交易资金;
  (六)与他人串通,损害委托人、第三人利益或者公共利益;
  (七)在代理房屋交易过程中,收取房屋交易押金、保证金、定金等,扣留委托人有效证件、房地产权属证书等;
  (八)法律、法规禁止的其他行为。
  第五十五条 房地产交易当事人可以约定交易资金支付方式,也可以约定通过房地产经纪机构或者交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户,划转结算交易资金。
  房地产经纪机构、房地产经纪人员不得通过其他结算账户代收、代付交易资金。
  第五十六条 县级以上人民政府房地产主管部门应当加强对本行政区域内房地产经纪活动的监督检查。
  被检查的房地产经纪机构和人员应当予以配合,并按照要求提供检查所需的资料。
  第五十七条 县级以上人民政府房地产主管部门应当建立房地产经纪人员和房地产经纪机构信用档案,并向社会公开。

                         第七章    法律责任

  第五十八条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正;逾期不改的,给予警告,并处1万元以上3万元以下罚款:
  (一)房地产开发企业违反第二十三条规定的;
  (二)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第二十八条第一款规定的;
  (三)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十条第一款规定的;
  (四)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十三条第一、二款规定的;
  (五)房地产开发企业不提供或者提供虚假的第四十一条规定的资料的。
  第五十九条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下罚款:
  (一)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第二十九条规定的;
  (二)房地产开发企业和房地产经纪机构违反第三十二条规定的。
  第六十条 房地产开发企业和房地产经纪机构违反本条例第三十四条第一款规定,没有销售所得的,由县级以上人民政府房地产主管部门处3万元以上8万元以下罚款;有销售所得的,处销售所得10%的罚款。
  第六十一条 房地产开发企业和房地产经纪机构违反本条例第三十七条规定的,由县级以上人民政府房地产主管部门处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款,给买受人造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第六十二条 房地产经纪人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由县级以上房地产主管部门责令改正,处1万元以上3万元以下罚款:
  (一)伪造、涂改、转让、转借房地产经纪人员证书的;
  (二)以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的。
  第六十三条 房地产经纪机构违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上人民政府房地产主管部门按照下列规定予以处罚:
  (一)违反第五十四条第二项规定的,处交易差价1倍以上2倍以下罚款;
  (二)违反第五十四条第五、七项规定的,处1万元以上3万元以下罚款。
  第六十四条 违反本条例规定的其他违法行为,按照有关法律、法规的规定处罚。
  第六十五条 房地产主管部门和其他有关部门的工作人员在实施房地产开发经营监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

                          第八章   附  则

  第六十六条 在城镇规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发经营活动以及实施房地产监督管理,参照本条例执行。
  第六十七条 廉租房、经济适用住房等保障性住房的开发经营管理,按照国家和省相关规定执行。
  第六十八条 本条例自2009年5月1日起施行,1996年8月2日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》同时废止。