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构建适应我国诉讼的物证制度/吴勇

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 18:31:44  浏览:8308   来源:法律资料网
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构建适应我国诉讼的物证制度

吴 勇
(西南民族大学法学院,四川,成都,610225)


摘要:物证是在各类案件的调查和审判中使用频率和证明价值都很高的一种证据。首先,无论是在刑事案件还是在民事案件中;无论是在经济纠纷案件中还是在行政诉讼案件中,物证都是普遍存在的。其次,物证中存储着各种各样与案件事实有关的信息,可以为查明和证明案件事实提供重要的依据。笔者从物证的概念、物证的种类以及物证的特征等方面对物证进行了全面的阐释,同时结合现代科学技术的发展,对物证技术的新发展进行了初步的探究,以期构建适应我国诉讼的物证制度。
关键词:物证、形象特征物证、习惯特征物证、气味特征物证
引 言
“物证不怕恫吓。物证不会遗忘。物证不会向人那样受到外界影响而情绪激动,物证总是耐心地等待着真正识货的人去发现和提取,然后再接受内行人的检验与评断。这就是物证的性格。”
---------赫伯特.麦克唐奈 一、物证的概念
人类使用物证已有几千年的历史。据我国“周礼”记载,周朝已有门“掌盗罪之任器货贿”的官吏,说明在当时的诉讼中,人们已经认识到了像凶器、赃物这样一些物品的证据作用,这就是物证。当然,“物证”这一概念明确出现在法条中却较晚,现在一般认为,“物证”的概念最早见之于1808年法国的《刑事诉讼法典》。物证的使用既有悠久的历史,那么,什么是物证呢?
物证,英国学者称之为实物证据。他们给实物证据所下的定义是:“交由法庭查验的文件之外的物体。”[1]这个提法显然有一定的局限性,因为并不是所有的物证都提交法庭检验。
原苏联法律上给物证所下的定义是:“物证,是曾供犯罪使用的工具,保有犯罪痕迹的物品,或者曾为被告人犯罪行为侵害的客体物,以及其他可供发觉罪犯,查获罪犯的物品和文件。”[2]这是用列举物证类型的方式所下的定义,这样下定义很难完满地揭示出物证的实质。
物证是证据体系中重要的科学证据,我国法律虽明确规定了证据的概念,却没有规定什么是物证,在众多的诉讼法学证据学专著、教材和专题文章里,具有广泛代表性的物证概念有两种:
(一) 传统意义上物证的概念:
物证,就是指对案件事实情况有价值的物品和痕迹。如:犯罪凶器、被窃财物、现指纹等(区别与“人证”)。见《现代汉语大词典》(修订本),中国社会科学院语言研究所词典编辑室编。该定义为大多数学者所接受,也相当普遍的出现的法学著作里。但是随着物证技术的不断发展,该定义的弊端也就日益的显现出来,主要表现在两个方面:
1、“证明案件真实情况的”这一种差未能指明物证所特有的属性。
2、“物品和痕迹”只是物证表现形式的一部分,未能囊括所有的物证表现形式。[3]
八十年代中期,有些学者意识到物证概念的不足,开始进行修正。如:“物证是指证明案件真实情况的一切物质。”[4]“物证是指据以查明案件事实情况的客观实在物。”[5] 这两种定义指出物证的属概念是一切物质或客观实在物,避免了犯定义过窄的逻辑错误.但是所选择的种差依然没有揭示出物证的特有属性。
(二) 现代意义上的物证概念
八十年代开始,随着现代分析方法联用技术、激光技术、微区分析技术、电子计算机及其图像处理技术、声纹技术等应用于物证检验领域,传统的物证检验技术与现代尖端分析技术的结合,解决了过去我们无法识别的许多问题.大大拓宽了物证检验的范围,促使人们对沿袭多年的传统物证概念重新认识。九十年代中期,出现了具有现代意义的物证概念,其典型代表有:“物证是以其自身属性、特征或存在状况证明案件事实的客观实在。”[6] “物证是以其自身属性、外部特征或存在状况证明案情的客观实在。”[7]与传统的物证概念相比,其意义在于突破了“物品和痕迹”的局限。从理论上拓宽了物证的范围,给物证技术的发展带来了新的契机,同时也为司法机关运用形形色色的物证开辟了广阔的新天地。
二、物证的种类
人们在司法活动中遇到或使用的物证是多种多样的,大到高楼桥梁,小到遗传基因,世界的万物都有可能成为案件中的物证。因此,物证是无法列举穷尽的,但是为了更好的把握物证概念的内涵和外延,可以从不同的角度对物证进行分类:
(一)在自然界中,物体的基本形态包括固态、液态和气态,与此对应,物证可分为:固体物证、液体物证和气体物证。
(二)根据体积和压力的大小不同,可以把物证分为:巨体物证、常体物证和微体物证。
(三)根据检验的科学方法不同,可以把物证分为:物理物证、化学物证和生物物证。
(四)根据证明案件事实所依据的特征不同,可以把物证分为:形象特征物证、习惯特征物证和气味特征物证。形象特征指客体的外表结构、形状形态、图像花纹、颜色光泽等,如:手印、足迹、工具痕迹、枪弹痕迹等物证就是形象物证;成分特征指客体物质成分的种类、含量、结构、排列、比例等方面的特征,如:血液、精液、毛发、人体组织等可以进行DNA图谱分析的物证就是成分特征物证;习惯特征指客体进行某种运动的习惯方式和特点,如:人的书写习惯特征和行走习惯特征等,而反映的书写习惯特征的笔迹和反映人的行走习惯特征的步法足迹就属于习惯特征物证;气味特征是客体物质所具有的能够刺激人和动物的感官并能产生味觉的特征,能够反映人体气味特点或物体气味特点的气味和物品句属于气味特征物证。[8]
三、物证的特征
物证是在各类案件的调查和审判中使用频率和证明价值都很高的一种证据。首先,无论是在刑事案件还是在民事案件中,无论是在经济纠纷案件中还是在行政诉讼案件中,物证都是普遍存在的。其次,物证中存储着各种各样与案件事实有关的信息,可以为查明和证明案件事实提供重要的依据。由于物证一般都具有较强的客观性和稳定性,所以物证往往比其他证据更为可靠,具有较高的证明价值。那么,物证和其他证据相比,到底具有什么样的特征呢?
物证是特定的物,它是物质性的存在,这是物证的本质所在。这种木质决定,物证具有绝对的真实住、相对的稳定住和整体被动性这样三大特点。[9]
(一)绝对的真实性
这是物证最大的特点。对于绝对的真实性可以从两个方面去理解:
第一,任何物都是真实,物在任何情况下都是真实。作为物证的本身就是真实。物是人世间一切真实的基本体现者。物的构成,物的形体,物的处所、状态、运动、变化等都是真实。人的作用就在于.尽一切努力把物所体现的真实,准确地反映出来。有人会说,物证中也有假的东西,例如伪证。不错,伪证是伪造的证据。但是这只是人为制造的假象,其目的在于迷惑人的视听,为办案人员认识真实设置障碍。但就作为伪证的物来说,它仍然是真实,只要办案人员能够正确地认识作为伪证的物中的真实,这个伪证也就被揭露出来了。因此我们说,任何物都是真实,物在任何情况下都是真实。
第二,物证就是实质真实。真实有两种:一种是形式真实,另一种是实质真实。人证是通过形式真实去探求实质真实。书证中两种真实兼备。而物证构成中的全部因素都体现实质真实。
(二)相对的稳定性
物证作为物是永恒的存在的,它不会被创造,也不会被消灭,只能在运动、发展中变换自己的形体和形态。它的物质结构和物质属住也是比较固定的。物的这些本性体现在物证中就形成相对稳定性的特点。具体来说,物证有相对稳定的形体、相对稳定的状态、相对稳定的物性,同待证事实之间的客观联系也是比较稳定的。这种相对稳定的特点,正是办案人员能够认识物证,并利用物证来查明待证事实的客观基础。
(三)整体被动性
所谓整体被动性是指物证作为一个物完全处于被动状态。它不能自明其义,它的证据意义只有通过人的认识才能发掘出来。作为证据都具有某种被动性。但是,书证因有文字、图画、音像等形式,它所记载或表示的事实虽然有时也需要办案人员进行分析和判断,但在一般情况下是比较明确的,人证中的事实有些也需要办案人员分析和判断,但因人证中存在证明的因素,即存在“陈述”这种形式,这种分析判断的范围要小一些。这就是说,书证和人证的被动性都不是“全方位的”,而是部分的、局部性的。而物证作为一个物整体均处在被动状态,它的任何一点证据意义,都必须通过办案人员的分析和判断,才能在诉讼证明中加以利用。这就是物证的整体被动性。
此外,物证还具双联性、间接性、不可替代性等特征。
四、物证技术的新发展
物证技术是科学技术与物证相结合而产生的新的科技领域,物证的使用往往要借助一定的科学技术手段,邓小平曾经说过:“科学技术是第一生产力”。同样,刑事科学技术也是第一破案力。改革开放以来,随着我国科学技术的不断进步,物证技术也有了新的发展,这对我国有效的预防和打击犯罪提供了良好的前提。
在改革开放之前,我们只能用手工方法绘制现场平面图,不仅费时费力,而且还常有漏测。
现在,一个“现场自动测绘系统”己经由北京市公安局物证技术研究中心研究成功,并投入使用。这个系统是物证技术中现场绘图技术的一大突破,对测绘范围大、客体多、测量繁杂、易有漏测的出事现场,帮助很大。
在改革开放之前,我们己经实行罪犯指纹登记制度20多年,但手工查对,费工费时,而且也不是每次都能查出结果,这就影响了发挥指纹档案的作用。
现在,北京市公安局、上海市公安局的物证技术部门,己经成功地研制了“指纹自动识别系统”.利用这个系统,查对指纹库中是否有现场提取的罪犯指纹.只需几分钟,如果罪犯过去曾有过指纹登记.通过查对指纹档案就可迅速破案。这对打击惯犯,十分有利。
在文书物证方面,技术上突破也很多。过去,恢复被涂污字迹,显示纸张上的压痕字迹,都是难题。现在,利用公安机关物证技术部门研制的红外文检仪、静电压痕显示仪、加压显文机,以及867A、867B技术方法,己能顺利地解决这些难题。过去,确定文书写成相对的时间,也是难题。现在一种用显微分光光度仪检验图章印文印泥因时变化的吸收光光谱技术,己经为解决这个问题提供了有效方法。
至于在化学物证、生物物证、音像物证等技术鉴定领域,由于引进了各种化学分析仪器、DNA和PCR检验技术(即基因技术和扩增技术).以及声纹鉴定仪等先进技术和设备,技术上也有了很大的突破。
应当看到,物证技术实践的发展,也促进了物证技术理论研究的发展,在这方面,提出“物证技术”新概念,建立“物证技术学”新学科是最主要的成果之一。[10]这对构建适应我国诉讼的物证制度具有新的重大意义,为建设法治国家提供了可靠的保证。
参考文献:
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吉林省企业信用信息管理办法

吉林省人民政府


吉林省人民政府令
第233号



《吉林省企业信用信息管理办法》已经2012年2月22日省政府第2次常务会议审议通过,现予公布,自2012年8月1日起施行。

省长 王儒林

2012年7月3日



吉林省企业信用信息管理办法


第一章总则

第一条为了加强对企业信用信息征集、验证、发布和使用的管理,规范企业信用行为,改善社会信用环境,根据有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本省行政区域内企业信用信息的征集、验证、发布、使用和监督管理。

第三条本办法所称企业信用信息,是指企业在生产经营和服务活动中形成的,能够分析、判断企业信用状况的记录和数据。

第四条省金融工作部门负责本省范围内企业信用信息的监督管理工作。各市(州)人民政府确定的信用主管部门,负责本行政区域内企业信用信息的监督管理工作。

省、市(州)人民政府其他有关部门,按照各自职责协同做好企业信用信息工作。

金融机构依照法律、法规及国家有关规定,征集和使用企业信用信息。

第五条省、市(州)人民政府确定的信用信息征集机构(以下简称征信机构)负责征集、整合、处理企业信用信息工作,建立信用信息交换与共享机制,向行政机关、企业事业单位、其他组织和个人提供信用信息服务。

第六条企业信用信息的征集、验证、发布和使用,应当合法、公正、准确、及时。依法保护国家利益、社会公共利益和企业合法权益。不得妨害公共安全和社会秩序。禁止泄露企业商业秘密。

第七条鼓励行政机关、企业事业单位、其他组织和个人依法使用企业信用信息。

第八条任何单位和个人对违反本办法的行为,均有权向信用主管部门或其他有关部门投诉、举报。信用主管部门和其他有关部门应当按规定及时核实处理。

第二章企业信用信息征集

第九条征信机构应当采用下列方式获取企业信用信息:

(一)从行政机关和具有公共管理职能的事业单位征集;

(二)从金融机构、行业组织和社会中介组织征集;

(三)从企业申报的数据中获取;(四)从媒体公告中获取;

(五)法律、法规允许的其他方式。

第十条企业信用信息的征集包括下列事项:

(一)企业的基本情况:

1.企业名称、地址、设立日期、组织机构代码和企业类型、行业归类;

2.法定代表人姓名、股东成员名单;

3.经营范围、注册资本、实收资本、注册号码和核算方式;

4.审批、核准、验证、换证、年检和登记;5.进出口经营资格。

(二)企业的经营和财务状况:1.主要产品或主营业务;2.年销售(营业)收入;3.企业债务情况;4.年纳税情况。

(三)企业的交易和资信情况:1.依法取得的资质、资格;2.重合同守信用情况;3.信用评价情况;

4.企业债券的发行及其兑现记录。(四)企业的荣誉记录:

1.市(州)以上国家机关的表彰、奖励;2.驰名、著名和重点保护的商标;3.通过质量体系认证的情况;

4.法定代表人获得荣誉的情况;5.反映企业良好信用的其他信息。(五)企业的不良记录:

1.提供或者发布虚假信息、生产销售假冒伪劣商品以及消费者投诉属实的情况;

2.发生重特大安全事故或者存在重大安全隐患的情况;

3.不依法与劳动者签订劳动合同,克扣或者无故拖欠劳动者工资报酬,拒不参加各项社会保险或者拖欠社会保险费的情况;

4.侵害职工合法权益引起群体上访事件的情况;

5.受到警告、罚款、没收违法所得、责令停产停业和吊销许可证、营业执照等行政处罚的情况;

6.法定代表人、董事、主要股东或者其他高级管理人员因职务原因受到行政或者刑事处罚的情况;

7.因走私、行贿、逃骗套汇、偷抗欠税、恶意逃废债务、利用合同诈骗和出具虚假资信证明材料等受到行政或者刑事处罚的情况;

8.其他因违反法律、法规、规章受到处理的或者列入不良记录的情况。

因不可抗力因素影响,使企业不能依法履行义务的情况不列入不良记录。

(六)企业的诉讼、仲裁情况:

1.发生法律效力的民事、刑事、行政诉讼判决或者裁定记录;

2.发生法律效力的民商事仲裁裁决记录。(七)国家和省规定的企业其他信用信息。

第十一条行政机关及具有公共管理职能的事业单位,应当按时向征信机构提供真实可靠的企业信用信息。

第十二条征信机构征集的企业信用信息,应当保持其原始性、真实性和完整性。对发生变化的企业信用信息应当及时更新。

第三章企业信用信息验证

第十三条企业对征信机构征集的信用信息有异议的,可以提出书面验证申请。

第十四条验证企业信用信息,按照下列程序进行:

(一)征信机构对申请验证的信息应当进行验证,确认有错误的,应当自收到信息验证申请之日起10个工作日内予以更正;

(二)申请验证的信息涉及原信息是否真实的,由征信机构向原信息提供单位提出书面核实申请;

(三)原信息提供单位对于申请核实的信息应当进行核实,并在自收到核实申请之日起5个工作日内向征信机构提供书面核实结论;

(四)征信机构自收到原信息提供单位核实结论之日起5个工作日内作出验证报告,书面告知申请人。

第十五条对验证期间的企业信用信息,未经被征集企业同意,征信机构不得向他人提供。

第四章企业信用信息发布

第十六条征信机构应当按时向社会发布征集的企业信用信息。

第十七条向社会发布的企业信用信息包括下列事项:

(一)本办法第十条第一项除第三目规定以外的企业基本情况;

(二)本办法第十条第三项第一目至第三目规定的企业资信情况;

(三)本办法第十条第四项规定的企业荣誉记录;

(四)本办法第十条第五项除第四目、第六目规定以外的企业不良记录;

(五)国家和省规定的其他可以发布的企业信用信息。

第十八条发布的企业信用信息,应当是本办法第十九条规定期限内的信息。信息使用公布期限有国家相关规定的从其规定。

第十九条以下企业信用信息记录和数据,按照下列规定的期限留存,法律、法规另有规定的从其规定:

(一)吊销许可证、营业执照的信息为5年;

(二)企业法定代表人、董事、主要股东或者其他高级管理人员受到行政或刑事处罚的信息,为期限届满后5年;

(三)本办法第十条第五项规定的其他不良记录为10年;

(四)企业资信情况、企业荣誉记录,为有效期限内。

第五章企业信用信息使用

第二十条单位、组织或个人可以通过征信机构依法获取企业信用信息。

第二十一条行政机关在作出下列行政决策前,应当根据需要使用企业信用信息:

(一)政府采购、项目招投标和征地审批;

(二)资质认定、年审、年检、评奖;

(三)审批财政支持的项目及其资金补助;

(四)向企业出借资金或者物品;(五)与企业签订合同;

(六)推荐企业上市和审查债券发行;(七)其他需要使用企业信用信息的。第二十二条征信机构向信息使用者提供原始记录或者原始数据资料,应当征得被征集企业同意,但有下列情形之一的除外:

(一)行政机关依法履行职责的;

(二)公安、司法机关和律师依法进行调查的;

(三)持有人民法院出具的裁定书、判决书或者协助执行通知书的;

(四)持有司法机关出具的协助调查通知书的;

(五)持有债务到期合同书、欠据等合法凭证的公民、法人或者其他组织,依法进行债务追索的。

第二十三条信息使用者取得的信用信息只能自己使用,不得擅自向第三方传播。

第二十四条征信机构应当建立企业信用信息使用记录档案,对企业信用信息被使用情况进行记录,并自该记录生成之日起至少保存5年。

第六章法律责任

第二十五条信用主管部门及其他有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,违法公布、利用企业信用信息,侵犯企业合法权益,损害企业信誉的,依法追究责任。

第二十六条征信机构及其人员违反本办法规定,有下列情形之一的,由信用主管部门责令改正,并可根据有关规定给予处理:

(一)以骗取、窃取或者胁迫等不正当手段获取企业信用信息的;

(二)拒绝依法查询企业信用信息的;

(三)录入、发布、提供虚假信用信息的;(四)数据库管理不善造成越权访问或者信息记录、数据被滥用的。

第二十七条信用信息提供单位违反本办法规定,未及时提供企业信用信息或者提供虚假信息,未按规定处理异议信息的,由信用主管部门责令改正。

第二十八条违反本办法规定,不依法使用企业信用信息的,由信用主管部门责令改正;损害企业合法权益和信誉的,依法追究责任。

第二十九条违反本办法规定,给企业造成经济损失的,应当依法赔偿。

第七章附则

第三十条本办法自2012年8月1日起施行。


关于印发《阜阳市经济适用住房管理实施细则》和《阜阳市廉租住房保障管理实施细则》的通知

安徽省阜阳市人民政府


关于印发《阜阳市经济适用住房管理实施细则》和《阜阳市廉租住房保障管理实施细则》的通知


各县、市、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

《阜阳市经济适用住房管理实施细则》和《阜阳市廉租住房保障管理实施细则》已经2008年3月25日市政府第23次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。


二○○八年三月二十八日





阜阳市经济适用住房管理实施细则



第一章 总 则

第一条 为落实经济适用住房制度,保护当事人合法权益,根据建设部等7部委《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)等规章和文件规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条 本细则所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

本细则所称城市低收入住房困难家庭,是指阜阳城区范围内,家庭收入、住房状况等符合市人民政府规定条件的家庭。

第三条 阜阳市城区经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理,应当遵守本细则。

第四条 市人民政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,确定经济适用住房建设目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象等,并组织实施。

第五条 市房地产管理部门为市经济适用住房主管部门,负责研究提出经济适用住房建设和供应意见建议,并根据土地利用总体规划、城市总体规划,编制经济适用住房建设发展规划和年度计划,提请市政府研究确定;负责颍州区范围内经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售与售后管理工作,负责颍州区、颍东区、颍泉区、阜阳经济技术开发区经济适用住房建设管理的监督工作。颍泉区、颍东区房改部门和阜阳经济技术开发区建设部门为辖区经济适用住房管理部门,负责辖区经济适用住房建设管理工作;颍州区房改部门负责辖区经济适用住房具体管理工作。

市发展改革部门会同有关部门,依据本市经济适用住房发展规划和项目年度计划,编制年度建设投资计划;负责经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划的审核、报批和下达。

市建设主管部门负责经济适用住房建设的质量监督、核发施工许可证和施工管理等工作。

市城市规划部门负责经济适用住房建设项目的选址,核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

市国土资源部门负责经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作。

市财政部门负责经济适用住房建设中政府投入资金的安排、审核、拨付、管理和监督工作。

市物价部门负责经济适用住房销售价格的审批和监督管理工作。

市监察部门负责监督市相关业务主管部门和各区政府在经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。

第六条 经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排由市人民政府在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中予以明确。纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划,及时向社会公布。



第二章 优惠和支持政策



第七条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应,纳入本市年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优先供应。

第八条 经济适用住房建设项目按国家政策规定免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外配套基础设施建设费用,由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款,除符合《个人住房贷款管理办法》规定外,还应当出具市房地产管理部门或颍泉区、颍东区房改部门、阜阳经济技术开发区建设部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条 经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

第十一条 经济适用住房的建设和供应应当严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第十二条 严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后,以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发。



第三章 建设管理



第十三条 经济适用住房应当统筹规划,合理布局,配套建设,充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求,合理安排区位布局。

第十四条 经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右,具体由市人民政府根据当地经济发展水平、居民生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素,确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例,并进行严格管理。

第十五条 经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作原则,可以实行项目法人招标的方式,选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施;也可以由市人民政府以及颍泉区、颍东区人民政府、阜阳经济技术开发区管委会确定的经济适用住房管理实施机构直接组织实施。

第十六条 经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求,严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准,采取竞标方式优选规划设计方案,做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十七条 经济适用住房建设项目峻工验收,由市政府组织有关部门按照规定进行。建设单位将验收情况按照国家和省、市的有关规定向相关部门备案。

经济适用住房建设单位对经济适用住房工程质量负最终责任。向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能方面的要求,应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理,应当采取招标方式,选择具有相当资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第十八条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务,有条件的也可以在社区居委会等机构的指导下,由居民自我管理,提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第十九条 经济适用住房建设单位应当对经济适用住房项目实行单独建账核算。市审计部门对经济适用住房项目实行专项审计,依法监督检查。



第四章 价格管理



第二十条 经济适用住房价格应当以保本微利为原则,实行政府指导价,销售价格由建设单位根据成本构成,向市物价部门申报,由市物价部门按照《安徽省经济适用住房价格管理办法》的规定核定销售基准价格。

第二十一条 经济适用住房的销售价格,应当以基准价格为基础,计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按增减代数和为零的原则确定。

第二十二条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

开发成本包括以下内容:

(一)征地及拆迁安置补偿费等。按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的费用;

(二)勘察设计和前期工程费。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用;

(三)房屋建筑安装工程费。列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费;

(四)住宅小区基础设施建设费。在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区公共基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费;

(五)管理费。按照开发成本第(一)项至第(四)项费用之和的2%计算;

(六)贷款利息。经济适用住房开发经营企业为经济适用住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息支出,按当年人民银行公布的法定贷款平均利率和平均周期(7层及以上18个月,7层以下12个月),以开发成本第(一)项至第(四)项费用之和的40%计算;

税金依照国家法律法规规定的税目和税率计算。

利润按照不超过开发成本第(一)项至第(四)项费用之和的3%计算。

市、区人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。

第二十三条 下列费用不得计入经济适用住房价格:

(一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

(二)开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

(三)与经济适用住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;

(四)赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

(五)按国家规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第二十四条 经济适用住房建设单位应当将以下材料报经济适用住房管理部门备案:

(一)经济适用住房价格申报表和价格构成项目核算表;

(二)经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件;

(三)建筑安装工程预(决)算书及工程设计、监理、施工合同复印件;

(四)其他应当提供的材料。

第二十五条 经济适用住房销售价格经市物价部门审批后实行明码标价,任何单位和个人不得擅自提高。销售价格在项目开工前确定,不得超过公示的基准价格和浮动幅度,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

第二十六条 经济适用住房实行收费明白卡制度。各有关部门收取项目费用时,必须填写价格主管部门核发的建设项目交费登记卡,写明收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容,并签名。拒绝填写或不按规定要求填写的,经济适用住房建设单位有权拒交,并向市物价部门12358举报中心举报。

任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十七条 价格主管部门应当加强成本监审,全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况,确保经济适用住房做到质价相符。



第五章 准入和退出管理



第二十八条 经济适用住房管理应当建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市人民政府按限定的价格,统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。

经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法另行制定,并向社会公示。

第二十九条 城市低收入家庭申请购买经济适用住房,应同时符合下列条件:

(一)具有本市城镇户口;

(二)无房或现住房人均建筑面积低于市人民政府规定的住房困难标准;

(三)家庭人均年收入符合市人民政府划定的低收入家庭收入标准;

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭和城镇居民人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定,实行动态管理,每年1月31日前向社会公布。

第三十条 市、区经济适用住房管理部门应当向社会公布经济适用住房的房源情况,包括房型、套数、位置、价格及供应计划。经济适用住房供应当严格按照规定程序操作。

第三十一条 申请购买经济适用住房,按下列程序办理:

(一)符合条件的家庭由户主持本人身份证、户口簿、现住房产权或使用权凭证、实际居住证明、家庭成员收入证明、未参加过福利分房和购过政策性住房的证明以及其他需要提交的证明材料,向户口所在街道办事处提出书面申请,填写《阜阳市××区经济适用住房购买申请表》;

(二)街道办事处应当自收到申请材料之日起20日内,就申请人家庭收入、家庭住房面积是否符合规定条件采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行审核,申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合,如实提供有关情况。经审核符合申请条件的,在街道办事处和所在社区公开栏就申请家庭的人口、住房等情况进行公示,公示期限为15日,对公示无异议或异议不成立的,将审核意见和申请材料一并报区经济适用住房管理部门;

(三)区经济适用住房管理部门应当自收到申请材料之日起10日内,对申请人的家庭收入和住房面积等情况进行复核。经复核,符合规定条件的,由区经济适用住房管理部门公示,公示期限为15日;对经公示无异议或者异议不成立的,颍泉区、颍东区、阜阳经济技术开发区由区人民政府或管委会批准,作为经济适用住房供应对象,书面通知申请人,并在阜阳日报或颍州晚报等媒体上向社会公布,向市房地产管理部门备案。颍州区经济适用住房供应对象由区人民政府认定并报市房地产管理部门批准后,向社会公布;

颍州区经济适用住房建设和管理由市人民政府负责,经批准为颍州区经济适用住房供应对象的,由市房地产管理部门核发《阜阳市经济适用住房准购证》。申请人持《阜阳市经济适用住房准购证》,到指定的经济适用住房建设单位购买经济适用住房。

颍泉区、颍东区和阜阳经济技术开发区经济适用住房的建设和管理分别由区政府、管委会负责。被批准的经济适用住房供应对象,由区政府、管委会核发《阜阳市××区经济适用住房准购证》,到所在区指定的经济适用住房建设单位购买经济适用住房。

第三十二条 经济适用住房供不应求的,对供应对象实行轮候制。对领取《经济适用住房准购证》的申请人,分区域按其身份证号码随机摇号排序,向社会公示后,确定供应对象轮候顺序。

符合购买条件的军烈属、残疾人、市级以上劳动模范,可以优先购买经济适用住房。

第三十三条 符合条件的家庭,可以持准《经济适用住房准购证》购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的,按核准的价格购买;超过核准面积的部分不得享受优惠,由购买人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

第三十四条 经济适用住房建设单位按照管理范围,须将销售方案(包括套数、面积、对象等)报市、区经济适用住房管理部门审核,未经审核的一律不得销售。未销售完的经济适用住房可以转入下年度销售。

经济适用住房建设单位应当在销售前到市房地产管理部门办理房屋销售有关手续。

市房地产管理部门应当提供销售经济适用住房规范的合同文本。

第三十五条 市房地产、国土资源管理部门在办理权属登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第三十六条 经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由市人民政府确定,政府可优先回购。

第三十七条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

  第三十八条 已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房,已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

  第三十九条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。



第六章 单位集资合作建房



第四十条 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市人民政府批准,可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象,必须限定在本单位符合市人民政府规定的低收入住房困难家庭。

第四十一条 单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第四十二条 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

第四十三条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后,房源仍有少量剩余的,由市人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售,或由市、区人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

第四十四条 向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用,并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

第四十五条 已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员,不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义,变相实施住房实物分配或商品房开发。

第四十六条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用,不得有利润。



第七章 监督管理



第四十七条 市、区经济适用住房管理部门要加强对已售经济适用住房的后续管理,切实履行职责,对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查,发现违规行为及时纠正。

第四十八条 市、区人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

  (一)擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的,由相关部门按有关规定处罚。

  (二)擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的,由价格主管部门依法进行处罚。

  (三)未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的,其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购;不能收购的,由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差,并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第四十九条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人,由市、区人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房,并依照法律法规和有关规定追究责任。对出具虚假证明的,依法追究相关责任人的责任。

第五十条  国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第五十一条 任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。



第八章 附 则



第五十二条 各县(市)人民政府可以参照本细则执行。

第五十三条 本细则下发后尚未销售的经济适用住房,执行本细则有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定;已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目,凡不符合本细则规定的,应按本细则做相应调整。

第五十四条 本细则由市房地产管理部门负责解释。

第五十五条 本细则自发布之日起执行。市人民政府2005年9月2日下发的《阜阳市经济适用住房管理实施细则》(阜政发 〔2005〕45号)同时废止。





阜阳市廉租住房保障管理实施细则



第一章 总 则



第一条 为完善廉租住房制度,逐步解决阜阳城区低收入家庭的住房困难,依据建设部等9部委《廉租住房保障办法》(建设部第162号令),结合我市实际,制定本细则。

第二条 阜阳城区低收入住房困难家庭廉租住房保障管理,适用本细则。

阜阳城区范围内,居住户口、家庭收入、住房状况等符合市人民政府规定条件的城市低收入住房困难家庭,可按照本细则规定享受廉租住房保障。

第三条 廉租住房保障对象、工作目标、保障措施,由市人民政府在解决阜阳城区低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中,予以明确,并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。

第四条 市房地产管理部门为我市住房保障主管部门,负责全市廉租住房保障监督管理工作。

颍州区、颍泉区、颍东区房改部门和阜阳经济技术开发区建设部门为辖区住房保障部门,负责辖区内廉租住房保障的具体管理工作。

发展改革、监察、财政、民政、国土资源、城市规划、物价、统计、税务、金融管理等部门按照职责分工,负责廉租住房保障的相关工作。



第二章 保障方式



第五条 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。

货币补贴是指市、区人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴,由其自行承租住房。

实物配租是指市、区人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房,并按照规定标准收取租金。

实施廉租住房保障,主要通过发放租赁补贴,增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力,也可通过新建和收购等方式,增加廉租住房实物配租的房源。

第六条 市人民政府根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素,以户为单位确定廉租住房保障面积标准。

第七条 采取货币补贴方式的,补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定:

(一)低收入住房困难家庭货币补贴额度为:(保障面积标准―家庭人均现住房建筑面积)×自然户家庭人数×租赁补贴标准。

(二)低保住房困难家庭货币补贴额度为:保障面积标准×家庭保障人数×市场平均租金。

现保障面积标准确定为人均住房建筑面积10平方米及以下。

现住房建筑面积为受理核查时该住房困难家庭的自有住房面积。

现低保家庭保障人数是由当地民政部门核定的低保困难家庭的实际人数。

第八条 城市低收入住房困难家庭每平方米租赁住房补贴标准由市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。

对城市居民最低生活保障家庭,按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准。

市场平均租金由物价部门会同住房保障主管部门测定。

第九条 采取实物配租方式的,配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。

实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金,按照配租面积和市人民政府规定的租金标准确定。对城市居民最低生活保障家庭,可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。



第三章 保障资金及房屋来源



第十条 廉租住房保障资金来源包括:

(一)年度财政预算安排的廉租住房保障专项资金;

(二)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;

(三)土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;

(四)政府的廉租住房租金收入;

(五)中央和省财政廉租住房保障专项补助资金;

(六)社会捐赠及通过其他渠道筹集的资金。

第十一条 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额,应当全部用于廉租住房建设。

土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例,不得低于10%。

政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定,实行收支两条线管理,专项用于廉租住房的维护和管理。

第十二条 实物配租的廉租住房来源主要包括:

(一)政府新建、收购的住房;

(二)社会捐赠的住房;

(三)腾退的公有住房;

(四)其他渠道筹集的住房。

第十三条 廉租住房建设用地,应当在土地供应计划中优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出,采取划拨方式,保证供应。

廉租住房建设用地的规划布局,应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。

廉租住房建设应当坚持经济、适用原则,提高规划设计水平,满足基本使用功能,应当按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。

第十四条 新建廉租住房,应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式,主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。

新建廉租住房,应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内,并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要,合理确定套型结构。

配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目,应当在规划设计条件和用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中,明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。

第十五条 廉租住房建设免征行政性收费和政府性基金。

鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。

政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房,社会捐赠租住房房源、资金,按照国家规定的有关税收政策执行。



第四章 申请与核准



第十六条 申请廉租住房保障的家庭应当同时具备下列条件:

(一)家庭成员中至少有1人具有城区居民常住户口;

(二)家庭人均现住房建筑面积低于市政府当年公布的保障面积;

(三)家庭人均收入低于市政府公布的低收入家庭标准;

(四)家庭成员之间有法定的赡养、抚养或者有民政部门认定的扶养关系。

第十七条 申请家庭现住房面积是指家庭成员拥有的私有住房或者承租的公有住房面积。

第十八条 申请廉租住房保障,按下列程序办理:

(一)申请廉租住房保障的家庭,应当由户主向户口所在地街道办事处提出书面申请;

(二)申请人应当真实填写《阜阳城区廉租住房申请表》,并如实提交下列材料的原件和复印件:

1.家庭成员户口簿、身份证;

2.申请人工作单位或居住地社区出具的家庭成员收入和家庭住房情况证明;

3.有效的城镇居民最低生活保障金领取证;

4.合法有效的家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系的证明;

5.烈属、孤老、残疾的,需提供合法有效证明;

6.家庭现居住房屋的权属证明、家庭主要成员及住房的现场照片;

7.其他有关材料。

(三)街道办事处应当自受理申请之日起20日内,就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行核实,提出初审意见,并在街道办事处和居住社区公示栏内张榜公示,公示期限不少于15日,公示无异议或异议不成立的,将初审意见和申请材料一并报送区人民政府住房保障部门;

(四)区住房保障部门应当自收到申请材料之日起10日内,就申请人的家庭住房状况是否符合条件规定提出审核意见,并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门;

(五)同级民政部门应当自收到申请材料之日起10日内,就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见,并书面反馈同级住房保障部门。

(六)经审核,家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的,由区住房保障部门在区人民政府网站上或以其他方式予以公示,公示期限为15日;对经公示无异议或异议不成立的,报区人民政府批准,作为廉租住房保障对象予以登记,书面通知申请人,并在阜阳日报或颍州晚报向社会公开登记结果,报市住房保障主管部门备案。

经审核,不符合规定条件的,区住房保障管理部门应当书面通知申请人,并说明理由。申请人对审核结果有异议的,可以向本级人民政府或上级住房保障主管部门申诉。

第十九条 区住房保障管理部门、民政等有关部门以及街道办事处、居委会可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合,如实提供有关情况。

第二十条 区住房保障部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等,确定相应的保障方式及轮候顺序,并向社会公开。

对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭,凡申请租赁住房货币补贴的,应当优先安排发放补贴,做到应保尽保。

实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭,城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。

第二十一条 对轮候到位的实物配租低收入住房困难家庭,区住房保障管理部门应当按照已确定的保障方式,与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同,予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。

发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果,在区人民政府网站上或以其他方式予以公布。

第二十二条 区人民政府批准登记的住房保障对象,所需货币补贴资金由区人民政府向市人民政府报告,由市住房保障主管部门会同市财政部门审核,报市人民政府审批。市、区财政按一定的比例拨付补贴资金。

颍州区实物配租的廉租住房由市住房保障主管部门负责建设、管理。颍泉区、颍东区、阜阳经济技术开发区实物配租的廉租住房由各区政府和开发区管理管委会负责建设、管理。

第二十三条 租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。

廉租住房租赁合同应当明确下列内容:

(一)房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况;

(二)租金及其支付方式;

(三)房屋用途和使用要求;

(四)租赁期限;

(五)房屋维修责任;

(六)停止实物配租的情形,包括承租人已不符合规定条件的,将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途,无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等;

(七)违约责任及争议解决办法,包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等;

(八)其他约定。



第五章 监督管理



第二十四条 市住房保障主管部门应当会同有关部门,加强对廉租住房保障工作的监督检查,并公布监督检查结果。

市、区人民政府每年向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。

第二十五条 区住房保障部门应当按户建立廉租住房档案,并采取定期走访、抽查等方式,及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

第二十六条 已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的低收入住房困难家庭,应当按年度向所在地街道办事处如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。

街道办事处可以对申报情况进行核实、张榜公布,并将申报情况及核实结果报区住房保障部门。

区住房保障部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况,调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等;对不再符合规定条件的,应当停止发放租赁住房补贴,或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。

第二十七条 城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。

城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的,应当按照合同约定退回廉租住房:

(一)未如实申请家庭收入、家庭人口及住房状况的;

(二)家庭人均收入连续1年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的;

(三)因家庭人数减少或住房面积增加超出保障标准和保障条件的;

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