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中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 20:58:19  浏览:9683   来源:法律资料网
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中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

陈召利 主页:http://www.law-god.com


2007年3月16日,十届全国人大五次会议经过认真审议,郑重地通过了《中华人民共和国物权法》,自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律,物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响,其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物,主要是指有形财产,包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产,如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象,如土地,房屋等。因篇幅所限,本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述,以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。



一、房地产项目转让的界定



房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中,将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目,是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项,取得土地使用权证,土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作,设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售,是指建设工程已经开始基础施工,但尚不具备法律规定的预售条件,未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大(数千万甚至上亿元)、开发周期较长(少则两三年,多则十多年),房地产市场变化不定,为规避、转移经营风险,房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。



实践中,房地产项目转让主要存在两种方式:



(一)房地产开发项目转让



房地产开发项目转让,是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人,双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定,“转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出,房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。



(二)房地产项目公司转让



目前,无论国家还是地方,对房地产项目公司均无系统或专项规定,但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展,投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险,因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司,各个房地产项目彼此互不影响。据此,本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司,然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。



如上所述,房地产开发项目转让具有审批手续过繁,耗时过久,交易成本过高等缺点。因此,在实践操作中,投资者往往避开直接的房地产项目转让形式,而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让,即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人,从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下,转让的标的是公司的股权而不是房地产项目,房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移,因此不需办理权属变更登记等手续,从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前,我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定,这种转让方式在实践操作中被广泛采用,但司法实践中的纠纷频频出现,如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定,基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑,从专业律师角度出发,对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是,本文的探讨建立在以下两个前提之上:第一,假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权;第二,仅限于对法律风险的探讨。



二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制



以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让:前者收购股权具有目的的单一性,仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以,对于房地产项目受让方而言,一方面要避免股权转让过程中的法律风险,另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险,如果事实上不能实现房地产项目的收购,那么股权转让也就失去了意义。实际上,在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中,对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要,也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续,但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险,才能真正实现股权转让的目的。



(一)《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性
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文化部关于加强录像资料带管理的通知

文化部


文化部关于加强录像资料带管理的通知
文化部


近来,一些单位和个人无视国家的有关规定,公开发行、放映、销售和出租录像资料带(包括激光视盘。以下简称资料带),严重侵犯了知识产权,扰乱了音像市场秩序,损害了音像出版单位的利益。同时一些内容不健康甚至反动、淫秽的录像带也乘机混入市场,社会反响强烈。
为了贯彻国务院《音像制品管理条例》,加强对资料带的管理,现就有关问题通知如下:
一、任何单位和个人不得公开发行或以交换等形式变相公开发行资料带。
二、任何单位和个人不得以任何理由公开或变相公开向社会售票放映资料带。不得出售、出租资料带。
三、音像资料馆收集的资料带只能作为业务研究供有关部门或单位在馆内观摩,不得公开售票,不得作任何形式的广告。
四、各地音像制品批发、零售、出租和放映行政管理部门应切实加强对资料带的管理,凡违反本规定的,要按照国务院《音像制品管理条例》的有关规定,坚决查处,并将情况报文化部文化市场管理局。



1995年7月5日

内江市人民政府关于印发内江市有关组织和个人与境外非政府组织合作事项管理暂行办法的通知

四川省内江市人民政府


内江市人民政府关于印发内江市有关组织和个人与境外非政府组织合作事项管理暂行办法的通知


各县(区)人民政府,市级有关部门:

  现将《内江市有关组织和个人与境外非政府组织合作事项管理暂行办法》印发你们,请遵照执行。

  
   二〇一二年二月二十七日

  

  

  

内江市有关组织和个人与境外非政府组织合作事项管理暂行办法

  

第一章 总 则

  第一条 为进一步加强境外非政府组织在内活动管理,规范本市有关组织和个人与境外非政府组织开展交流合作各项活动,根据四川省人民政府《关于印发四川省有关组织和个人与境外非政府组织合作事项管理暂行办法的通知》(川府发〔2011〕38号)精神,结合内江实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称境外非政府组织是指在外国和我国的港、澳、台地区依法成立的协会、学会、商会、联合会、联盟、基金会、研究院(所、中心)等非政府、非营利或慈善公益性组织。

  本办法所称本市有关组织主要是指依法批准设立的公益性事业单位、社会团体、基金会和民办非企业单位,以及依法登记设立的企业、公益性事业单位、境外非政府组织在境内的代理组织;所称个人主要是指隶属于上述组织的境内外工作人员。

  第三条 市外事侨务旅游局是全市有关组织和个人与境外非政府组织开展合作事项的报告和备案机关;县(区)外事侨务旅游局是本地有关组织和个人与境外非政府组织开展合作事项的报告机关。

  公益性事业单位的主管部门,社会团体、基金会、民办非企业单位的业务主管单位,企业的登记主管机关,个人所属的公益性事业单位负责指导有关组织和个人依照法律、法规和章程与境外非政府组织开展合作事项。

  第四条 境外非政府组织在内江市开展活动,应当遵守我国宪法、法律、法规和政策,不得危害国家统一、国家安全和民族团结,不得损害国家利益、社会公共利益以及其他组织和公民的合法权益,不得破坏社会公共秩序,不得违背社会道德风尚,不得影响社会稳定和经济发展。

  第五条 对境外非政府组织在内活动负有管理服务职能职责的有关部门,应当坚持管理与服务相结合的原则,针对重点地区、重点领域和重点环节,依法加强对境外非政府组织在内活动的管理和服务,保护正当交往和合作,查处违法违规活动。

第二章 合作活动的报告


  第六条 本市有关组织和个人与境外非政府组织合作开展活动实行报告制度。

  本市有关组织和个人与境外非政府组织合作举办会议、培训和开展考察、交流、学术研讨等短期性活动,或者接受境外非政府组织委托承办会议、培训、考察、交流、学术研讨等短期性活动,接受一次性资金援助、物资捐助但不开展后续项目合作等活动,应当向市外事侨务旅游局或县(区)外事侨务旅游局报告。

  第七条 本市有关组织和个人在开展上述合作活动前,需提前15个工作日将拟开展活动事项书面报告主管部门、业务主管单位、企业的登记主管机关、个人所属的公益性事业单位。报告应当包括下列内容:

  (一)拟开展合作活动报告书。报告书内容包括:主协办单位、活动名称、时间、地点、主要内容、参与人员、资金来源、管理和使用等有关情况。

  (二)主管部门、业务主管单位、企业的登记主管机关、个人所属的公益性事业单位要求提供的其他材料。

  主管部门、业务主管单位、企业的登记主管机关、个人所属的公益性事业单位接到书面报告后,应在10个工作日内将相关情况及时报告市外事侨务旅游局或县(区)外事侨务旅游局。

  第八条 市级公益性事业单位向市外事侨务旅游局履行报告手续;有主管部门的市级公益性事业单位由其主管部门向市外事侨务旅游局履行报告手续;其他公益性事业单位由其主管部门按属地原则向县(区)外事侨务旅游局履行报告手续。

  全市性社会团体、基金会、民办非企业单位由其业务主管单位向市外事侨务旅游局履行报告手续;其他社会团体、基金会、民办非企业单位由其业务主管单位按照属地原则向县(区)外事侨务旅游局履行报告手续。

  企业由其登记主管机关按照属地原则向县(区)外事侨务旅游局履行报告手续。

  市级的公益性事业单位员工由其所属单位或者主管部门向市外事侨务旅游局履行报告手续;其他公益性事业单位员工由其所属单位或者主管部门按照属地原则向县(区)外事侨务旅游局履行报告手续。

  

第三章 合作项目的备案

  第九条 本市有关组织和个人与境外非政府组织合作开展项目实行备案制度。

  本市有关组织和个人接受境外非政府组织资金援助、物资捐助、技术咨询和人员服务,单独或共同开展项目(包括课题研究),以及其他虽未接受资金援助或者物资捐助,但与境外非政府组织基于共同的项目目标,共同协作实施项目(包括课题研究)等合作事项,应当向市外事侨务旅游局申请备案。

  第十条 本市有关组织和个人与境外非政府组织合作开展项目应当签订书面合作协议。合作协议不得违反我国法律、法规和政策规定,不得附加政治、民族、宗教等方面的条件。合作协议应当由双方法定代表人或者被授权者签署。协议应该包括下列必备条款:

  (一)项目名称;

  (二)项目概况(合作领域、地域、起止时间、投入的资金或物资数量);

  (三)合作双方的基本情况;

  (四)合作双方享有的权利和承担的义务;

  (五)资金或者物资来源、管理和使用规定;

  (六)关于项目终止的规定和项目终止后资产的处理。

  项目在协议规定的有效期届满后需继续履行的,应按本办法规定重新备案。

  第十一条 市级的公益性事业单位向市外事侨务旅游局履行备案手续;有主管部门的市级公益性事业单位由其主管部门向市外事侨务旅游局履行备案手续;其他公益性事业单位由其主管部门按照属地原则通过县(区)外事侨务旅游局向市外事侨务旅游局履行备案手续。

  全市性社会团体、基金会、民办非企业单位由其业务主管单位向市外事侨务旅游局履行备案手续;其他社会团体、基金会、民办非企业单位由其业务主管单位按照属地原则通过县(区)外事侨务旅游局向市外事侨务旅游局履行备案手续。

  企业由其登记主管机关按照属地原则向县(区)外事侨务旅游局履行备案手续。

  市级的公益性事业单位员工由其所属单位或者主管部门向市外事侨务旅游局履行备案手续;其他公益性事业单位员工由其所属单位或者主管部门按照属地原则通过县(区)外事侨务旅游局向市外事侨务旅游局履行备案手续。

  第十二条 向市外事侨务旅游局备案时应当提交下列材料:

  (一)与境外非政府组织合作事项备案表。报告表内容包括:拟合作项目名称、概况、地域、领域、起止时间、经费或者物资来源及数量;

  (二)拟签署的合作协议;

  (三)市外事侨务旅游局要求提供的其他材料。

  第十三条 备案的合作项目与现行法律法规有冲突的,市外事侨务旅游局可提出调整意见。

  第十四条 合作项目发生变更的,按照第十一条规定的程序向市外事侨务旅游局变更备案。

  第十五条 市外事侨务旅游局办理备案情况,应当在办理完结后及时向有关部门通报情况。

 

第四章 管理责任

  第十六条 各县(区)政府把境外非政府组织在内活动纳入社会管理范畴,组织、协调、督导、检查有关职能部门认真履行工作职责,将职能部门履职情况纳入目标绩效考核。

  第十七条 各县(区)政府和有关部门要建立境外非政府组织合作项目数据库和信息台帐,对境外非政府组织实施动态管理服务,做到信息互通、资源共享、工作互动。

  第十八条 市外事侨务旅游局应当加强对本市有关组织和个人与境外非政府组织开展合作事项的管理和指导,加强与工商、民政、宗教、教育、红十字会、公安、国安等部门的联系和协调。

  第十九条 公益性事业单位的主管部门、社会团体、基金会、民办非企业单位的业务主管单位、企业的登记主管机关、个人所属的公益性事业单位应当加强对有关组织和个人与境外非政府组织开展合作事项的管理和指导,及时掌握合作进展情况,加强对合作事项的跟踪、监督、管理和协调。

  第二十条 公益性事业单位的主管部门、社会团体、基金会、民办非企业单位的业务主管单位、企业的登记主管机关、个人所属的公益性事业单位在每年10月1日前按照属地原则向县(区)外事侨务旅游局书面报告所主管组织和个人与境外非政府组织合作事项的年度工作情况(包括活动情况、项目进展、经费使用、工作人员变动等情况),县(区)外事侨务旅游局汇总后于10月15日前向市外事侨务旅游局转报。市级的公益性事业单位向市外事侨务旅游局汇总报告,有主管部门的市级的公益性事业单位通过主管部门向市外事侨务旅游局报告。全市性社会团体、基金会、民办非企业单位通过业务主管单位向市外事侨务旅游局报告。市外事侨务旅游局汇总后在每年10月31日前向省外事(港澳事务)办公室进行专题报告。

  第二十一条 本市有关组织和个人应当向项目实施地的乡镇(街道)、村(社区)通报有关情况;应当依照国家有关规定,建立健全财务会计制度,加强对财物的使用管理,推进项目实施,及时向主管部门、业务主管单位、登记主管机关和所属公益性事业单位报告合作事项实施中的重大情况。

  第二十二条 本市有关组织和个人在合作事项终止后,应当及时作出评估并向主管部门、业务主管单位、登记主管机关和所属公益性事业单位报告。

  第二十三条 乡镇(街道)、村(社区)应当动态掌握辖区范围内境外非政府组织的项目进展和各项活动情况,把辖区范围内境外非政府组织人员纳入人口管理服务范畴。市、县(区)外事侨务旅游局、公益性事业单位的主管部门、社会团体、基金会、民办非企业单位的业务主管单位、企业的登记主管机关、个人所属的公益性事业单位应当与项目实施和活动开展所在地的乡镇(街道)、村(社区)加强协调配合、建立信息通报、工作联系会议、一站式管理服务等制度,有效管理服务境外非政府组织在内活动。

  
第五章 责任追究


  第二十四条 境外非政府组织不按本办法规定从事相关活动,触犯中华人民共和国法律法规的,依法追究其法律责任。

  第二十五条 公益性事业单位和企业违反本办法规定的,由其主管部门、登记主管机关责令纠正;拒不改正的,由其主管部门、登记主管机关按照有关规定进行处理。

  社会团体、基金会、民办非企业单位违反本办法规定的,由其业务主管单位责令纠正;社会团体、基金会、民办非企业单位拒不改正的,业务主管单位提出建议,根据不同情况登记管理机关可对其给予警告、责令撤换直接负责的主管人员;情节严重的,予以撤销登记等。

  公益性事业单位的个人违反本办法规定的,由其所属单位责令纠正;拒不改正的,由其所属单位依法按照有关规定进行处理。

  第二十六条 公益性事业单位的主管部门,社会团体、基金会、民办非企业单位的业务主管单位,企业的登记主管机关,个人所属的公益性事业单位未按照规定履行业务指导、管理和服务职责的,按照有关规定予以问责。

  
第六章 附 则

  第二十七条 本市有关组织和个人与台湾地区的非政府组织开展合作事项的,由市委台湾工作办公室管理。

  第二十八条 法律、法规和规章对与境外非政府组织合作另有规定的,从其规定。

  第二十九条 本办法自2012年4月1日起施行,有效期2年。