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审计署


审计署关于认真学习贯彻十届人大二次会议精神 进一步加强审计工作的通知


审办发〔２００４〕３２号

各省、自治区、直辖市审计厅（局），解放军审计署，各计划单列市、新疆生产建设兵团审计局，署机关各单位、各特派员办事处、各派出审计局：

十届人大二次会议是在我国改革和发展处于关键阶段召开的一次重要会议。认真学习贯彻这次会议精神，对于发展社会主义民主、健全社会主义法制，推进全面建设小康社会具有重要意义。深入学习和贯彻实施宪法，对于贯彻落实“三个代表”重要思想和党的十六大精神，建设法治国家、法制社会和法制政府，推动审计工作与时俱进，意义重大。《政府工作报告》确定了今年政府工作九个方面的主要任务。这些任务与审计工作密切相关，审计监督应当在促进完成这些任务中充分发挥作用。为此，各级审计机关要把学习贯彻会议精神作为当前一项重要工作来抓，按照党中央、国务院和地方党委、政府的统一部署，集中一段时间开展多种形式的学习宪法活动，同时认真学习领会好《政府工作报告》。通过学习，牢固树立宪法意识和法制观念，充分认识新形势下政府工作所担负的任务和使命，增强做好审计工作的责任感、紧迫感。工作中要突出抓好以下三个方面：

一、把握当前经济社会发展中的突出矛盾，紧紧围绕宏观调控目标开展审计工作，促进经济持续快速协调健康发展

当前，我国经济在加快发展的过程中出现了一些新的矛盾，特别是投资规模偏大，部分行业和地区盲目投资、低水平重复建设比较严重，能源、交通和部分原材料供求关系紧张。对此，国家确定坚持扩大内需的方针，适当控制固定资产投资规模，保持经济平稳较快发展。审计工作要紧紧围绕政府工作中心和宏观经济调控的总体目标，关注经济社会发展中的突出矛盾，在促进经济持续快速协调健康发展方面发挥更大作用。要围绕实施积极的财政政策和稳健的货币政策，进一步加强国债建设项目审计，促进提高工程质量和资金使用效益。要注重揭露和反映盲目投资、低水平重复建设的问题，促进调整和优化投资结构，适当控制货币信贷规模，把更多的财力和物力用在社会发展和加强薄弱环节上。要围绕实施西部大开发和东北等老工业基地振兴战略，加强对有关资金和项目的审计，促进区域协调发展。要抓住影响宏观经济的突出问题，更多地采用专项审计调查的方法，综合分析问题，提出改进建议，从更高层次上发挥审计监督的作用。

按照十届人大二次会议的部署，今年财税、金融、投资、国有资产管理和国有企业等各项改革的力度将明显加大。各级审计机关要紧跟改革步伐，在各项审计工作中注意检查有关政策措施的落实情况，积极推动经济体制改革进程。要注意及时发现和反映改革过程中遇到的新情况、新问题，促进完善改革措施，保障各项经济体制改革顺利进行。

二、关注关系人民群众切身利益的突出问题，注意检查有关政策措施的落实情况，促进社会全面发展

解决农业、农村和农民问题，是当前政府工作的重中之重。各级审计机关要高度重视涉农项目的审计，根据当地党委、政府的要求，切实注意加强对耕地保护、农村税费改革以及扶贫、支农等政府对农业投入方面的审计。根据今年国务院第41次常务会议的要求，地方审计机关要在政府统一组织下，积极搞好对国有粮食购销企业1998年6月1日以来新发生亏损挂账的清理审计，促进深化粮食流通体制改革。按照国务院领导的要求，各级审计机关要把对种粮农民的直接补贴资金纳入审计监督范围，搞好经常性监督，组织开展专项审计或审计调查，及时发现和纠正执行中存在的问题。要积极参与清理开发区、整顿规范土地市场工作，加强对土地出让金的审计，通过审计监督，促进依法加强土地管理，制止乱占滥用耕地的现象，保护农民的利益。

切实加强社保资金和教育、卫生经费等审计，促进各项社会事业的全面发展。当前，要加大对养老保险、失业保险等社会保障资金以及救灾资金的审计力度，检查监督各项资金的分配管理使用情况，确保各项社会保障和救助措施落到实处，促进建立和完善我国的社会保障体系。要结合教育经费、医疗机构审计，加强对教育和医疗服务乱收费等问题的监督检查，促进解决群众普遍反映的上学难、就医难问题，切实减轻群众的负担。

三、围绕整顿和规范市场经济秩序，进一步加大对严重违规问题和经济案件的查处力度，促进反腐倡廉

整顿和规范市场经济秩序，深入开展反腐败斗争，是党和国家一项长期而又艰巨的历史任务，也是审计机关的重要职责。各级审计机关要根据整顿和规范市场经济秩序的要求，继续加大在财经领域打假治乱的力度，严肃查处弄虚作假行为，促进社会信用体系的建设，为深化经济体制改革创造良好的社会经济环境。要根据党中央、国务院有关反腐倡廉的部署，高度关注工程建设、土地批租等经济案件高发领域，结合审计工作，注意发现重大违法违规问题和经济犯罪案件线索，配合有关部门加大查处力度。要把查处案件、纠正问题与完善机制、健全制度结合起来，促进完善对权力的制约和监督，纠正损害人民群众利益的不正之风，逐步铲除滋生腐败的土壤。

国务院领导提出，要认真学习贯彻宪法，全面推进依法行政。《政府工作报告》明确提出，要加强政府系统内部监督，支持监察、审计部门依法独立履行监督职责。这充分体现了国务院对审计工作的重视和支持，同时也是对审计部门的激励和鞭策。当前，我国审计工作正处于重要的战略机遇期。各级审计机关要以“三个代表”重要思想为指导，自觉维护宪法和法律的权威，认真贯彻落实国务院颁布的《全面推进依法行政实施纲要》，严格按照法定权限和程序行使权力、履行职责。按照《政府工作报告》要求切实加强自身建设，牢固树立科学的发展观和群众观，紧紧围绕政府工作中心和关系群众切身利益的热点问题，适当调整工作部署，突出审计重点，强化审计监督，进一步提高审计工作的质量和水平。







二○○四年四月二日


二手房买卖居间合同存在的法律问题

张生贵


　　某房地产经纪有限公司向法院起诉张某某，索要十万五千元居间服务费，张某某则辩称要求法院驳回原告的诉讼请求。某认为原告是从事房地产经纪的专业公司，在为张某某提供居间服务时，没有尽到应有的责任，原告提供的房源信息不具备交易法定条件，没有完成交易；房主通过原告已解除了买卖合同，原告主张高达十万八千元的居间费，于法于理于情不通。居间费是否该付？交易的未完成是否影响居间协议的效力？居间人的义务有哪些？这是需要通过本案查清并得出答案的。案件基本事实情况：张某某通过征婚后认识张某，张租住在贵宾大酒店，给张某某打电话说要买房，张某于4月24日在云路分店联系了一套楼房，因未交定金，地产分店没让签合同。后某分店的文某得知情况后，打电话与张某联系，告诉张某说房主程某在华庭的一套房子出让。4月25日文某带张某在某分店签订合同，为避房产交易税，中介为双方拟定两套合同。签合同前文某问带定金没有，张某说没带，又问张带身份证没有，张某说没带，文某回头问张某某，张某某回复说只带了身份证，文某就说那就用陈某的名字签吧，这样三方在文某事先写好的合同上签了名。签名后张某向文某索要产权证，房主及原告的代办人称第二天再让看产权证，4月26日张某某与张某、房主程某还有文某在位于街边银行等待拿产权证，双方商议拿到产权证再付订金，等了一下午，产权证没拿到，订金也就没有打。27至29日张某某查知此房是贷款抵押的房产不能交易。合同写的是甲乙双方委托，拥金收取条款也是双方负担，但中介方只向张某某单方收取，居间合同中关于佣金负担的条款冲突，张某某认为此项未向其明确，是中介后填写。中介未向张某某提到此房是否有共有权人以及共有权人对交易的书面声明，于是张某某找张某要文某的电话，给文某打电话说这房子有问题，要求撤销合同。5月4日房东共有产权人联系到张某某，见面后把事先准备好的解约协议交给张某某，称解除合同，文某说解除合同就没什么事了。现原告起诉索要十万八千元的中介费，张某某觉得中介与张某用婚姻房产做诱，张某某订约有一种掉入陷阱的感觉。《合同法》第五十二条规定了合同无效的条件，《房地产管理法》第四十七条、《担保法》第三十三条、第四十九条、《民法通则》第七十八条、《民法通则若干问题的意见》第89条、《合同法》第四百二十五条、第四百二十七条、第三十九条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释二》第六条、第九条、第十条分别规定了合同效力、取得抵押权人同意后方可转让抵押财产的条件、共同共有人出让共有财产未经另一方同意出让无效、居间人必须提供真实可靠的房源信息等规。本案中居间方为张某某提供房源时存在信息不真实的现象，所签合同出现无效情形，中介提供的格式条款中对自己免责的内容，未能采取合理方式提请张某某注意其免除或限制责任的条款，隐瞒出让方不具备转售房屋的条件，加重了张某某的负担和风险，目的在于收取高额中介费，该合同对张某某不能产生法律效力。《城市房地产中介服务管理规定》和北京市行业规定，居间机构不得代理不具备出售条件的房屋，不得以合理避税和减轻交易为借口诱当事人签订阴阳合同，加速促成交易。殊不知一旦出现纠纷，就会发现中介强词夺理，偷税漏税的行为一旦被查处，经纪机构会立即推卸责任，纳税人还会按偷漏税受到税务部门的处罚甚至刑事责任。北京市住房城乡建设委员会曾多次警示中介机构，不得为委托人订立黑白合同，阴阳合同存在以合法的形式掩违法目的，涉及违法无效，因此张某某对中介方为得到佣金收入而促成交易双方签订阴阳合同的行为提请法庭按无效处理。依据中介行业规范，居间人负有审核与订约有直接影响的重大事项的义务，如果对事关订约决策的事项没有向委托如实报告，如果不明示收费标准及交易中止时的处理比例，有违背行业规范之嫌，有损消费者合法权益。中介机构对未尽事宜应承担的责任也没有写到合同里，此举不符合行业规范。中介方通过自制格式合同条款或在补充协议中增加条款等方式对合同示范文本内容进行不合理的删改，不等消费者认真阅读各项条款便要当事人签字，导致交易当事人仓促中入公司事先设置的收费阱中。市建委《关于规范房地产经纪机构经营场所信息公示的通知》《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》《经纪人管理办法》《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》规定，中介不得将交易资金存入本单位账户。律师点评：居间人在交易中所起的中介作用看，居间人一般具有相应的知识和能力及从业条件，委托人正是由于自身精力不足，才委托居间人从事居间活动，对居间人提供的信息存在很大程度的依赖，因此，如果不对居间人提供信息的范围和程度作一基本限制，极易损害委托人的利益。因此依据诚信原则，居间人虽不负积极调查义务，但就应当根据不同行业居间活动的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告委托人，对无订约能力的相对人，不得为其充当媒介，案中居间人作为具有专业资质的中介服务机构，应当意识到房屋权属抵押权人、共有权人对出让的意见，是订立二手房转让合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力准确掌握的信息，因此居间人在为委托人提供房源信息时，应当提供权属证明，并将查验后的准确信息如实报告委托人，并不得诱使交易双方订立黑白阴阳合同。居间人违反如实报告义务的情形：包括应报而不报、过失错误报告和隐瞒、虚假报告，本案居间方出于过失没有准确掌握信息，应属于过失报告。居间合同是双务有偿性，要求居间人应忠实尽力地促成合同成立，违背委托人的真实意愿且损害其利益，要么无效要么撤销，委托人的合同目的并未实现。因此，依据《合同法》第四百二十五条第二款规定，无论哪种情形的不实报告，只要足以损及委托人利益，居间人均不得请求支付报酬。虽然合同法四百二十五条未对过失错误居间的法律责任作出规定，但依据《合同法》总则关于违约责任的一般规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原告应对其未妥当履行如实报告义务的违约行为承担责任，被告也有权要求减免中介费。法律检索：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。