鹰潭市市区已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法
江西省鹰潭市市人民政府
鹰潭市市区已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法
2001.01.01 鹰潭市市人民政府
鹰潭市市区已购公有住房和经济适用住房
上市出售实施办法
第一条 为了规范我市已购公有住房和经济适用住房上市出售行为。深化住房
制度改革，促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需
求，依据《江西省已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法》，结合我市实
际，制定本办法。
第二条 本办法适用于市区范围内已购公有住房和经济适用住房首次进入本市
场出售的管理。
第三条 本办法所称已购公有住房是指鹰潭市人民政府房改政策规定以标准价
（优惠价，下同）和成本价购买的公有住房。
本办法所称已购经济适用住房是指经市房改办审批并按照市人民政府指导价购
买的经济适用住房（安居工程住房），包括集资合作建房、解困房。
职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个
人所有。
第四条 市房管局（市房改办）负责已购公有住房和经济适用住房上市出售的
管理工作。
财政、物价、地税、土地等有关部门应当按照各自职责，做好已购公有住房和
经济适用住房上市出售管理工作。
第五条 市区内具备下列条件的单位，可以将已购公有住房和经济适用住房上
市出售。
（一）按照省委、省政府赣发「１９９８」８号和鹰发（１９９９）６２号文
件规定进行了清房，经市、区清房办对清房中的违规违纪行为进行了处理并验收合
格的。
（二）符合法律、法规、规章规定的其他条件。
第六条 已购公有住房和经济适用住房有下列情形之一的不得上市出售：
（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过鹰府发（１９９７）０３号文件规定的控制标准，或者违
反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定补足房价款及装修费用的；
（三）擅自改变房屋使用性质的；
（四）经市规划部门、房屋拆迁主管部门公告列入房屋拆迁范围的；
（五）经市房屋安全鉴定为危房的；
（六）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房屋所有
权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权利的；
（七）未经学校同意的学校校园内的住房；
（八）产权共有的房屋，未经其共有人书面同意出售的；
（九）已抵押且未经抵押权人书面同意出售的；
（十）房屋权属有争议的；
（十一）上市出售后，造成新的住房困难的；
（十二）法律、法规、规章和市人民政府规定不宜出售的其他情形。
第七条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户不得再按照成本价买
公有住房，不得再参加单位集资建房或者购买经济适用住房等享受政府优惠政策建
设的住房。
第八条 市区经济适用住房政府指导价：２０００年度每平方米建筑面积砖（
石）混结构为６４５元，钢混结构为７２０元，以后政府将每年公布一次经济适用
住房指导价。
第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售实行市场准入制度，由房屋所
有权人向市房改办申请办理准入审批手续，填写《职工家庭住房情况申报表》、《
已购公有住房和经济适用住房上市申请确认表》，并提交下列材料：
（一）房屋所有权证书；
（二）土地使用证书；
（三）房屋所有权人（含共有权人）身份证及户籍证明；
（四）同住成年人（指同户籍常住完全民事行为能力的家庭成员）同意上市出
售的书面承诺；
（五）房屋产权为共有的，须提供共有人同意上市出售的书面证明；
（六）房屋已抵押的，须提供抵押权人同意上市出售的书面证明；
（七）法律、法规的规章规定的其他证明材料。
已购公有住房和经济适用住房在２００１年６月底以前上市出售的，房屋产权
人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权转移登记手
续之日起三十日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到市土地行政主管部门办理
土地使用权变更登记手续。在２００１年７月１日以后上市出售的，需取得土地使
用证后才能上市出售。
第十条 市房改办对申请上市出售的住房进行审核，并自收到申请之日起５个
工作日内作出是否准予上市的书面意见。
第十一条 经市房改办审核准予出售的，由买卖双方向市房地产交易所申请办
理交易过户手续，如实申报成交价格，并按照本办法第十四、十五条规定缴纳有关
税费、土地出让金和所得收益。
市房地产交易所自接到申请之日起５个工作日内，办理完毕交易过户手续。
第十二条 成交价格由买卖双方协商议定，也可自愿委托房产价格评估机构进
行评估，未经交易双方委托不得进行评估。
市房地产交易所对所申报的成交价格进行核实，并以成交价格作为缴纳税费的
依据，成交价格明显低于市场价的，由市房地产交易所进行核定，对需评估的房屋
进行现场查勘和评估，以评估价格作为计收税费的依据。
第十三条 买卖双方在交易过户手续办理完毕后，持合同、房屋所有权证、已
交税费凭证等到市房屋产权监理处申请办理房屋所有权转移登记手续，申领房屋所
有权证，并凭变更后的房屋所有权证向市土地行政主管部门申请办理土地使用权变
更登记手续。市房屋产权监理处、市土地行政主管部门在接到申请之日起５个工作
日内办理完毕有关手续。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售，应汉按照下列规定缴纳土
地出让金和有关税费：
（一）土地出让金或相当于土地出让金的价款。已购公有住房和经济适用住房
的土地属行政划拨的，购房者按规定缴纳土地出让金；属出让的，购房者按规定缴
纳相当于土地出让金的价款，缴纳标准按交易额的１％缴纳，购房者缴纳土地出让
金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记手续
。
（二）营业税。出售人将购买并居住超过一年的公有住房和经济适用住房上市
出售，免征营业税，出售人将购买并居住不足一年的公有住房和经济适用住房上市
出售，按销售价减去购入原价的差额计征营业税，由出售人缴纳。
（三）土地增值税暂免征收。
（四）个人所得税。按财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所
得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字「１９９９」２７８号）执行。
１、按个人出售已购公有住房的销售收入，扣除住房面积标准的经济适用住房
价款，原支付超过住房面积标准的房价款和按本办法第十五条规定缴纳的所得收益
以及税法规定的合理费用后的余额计收，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金
形式向税务机关缴纳，税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华
人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。
２、个人出售现住房后一年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保
证金。购房金额大于或等于住房销售额（原住房销售额应扣除按本办法第十五条规
定缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房款小于原住房销售额的
，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入
国库。
３、个人出售现住房后一年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个
人所得税缴入国库。
４、对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免
征个人所得税。
（五）契税。暂按交易额的２％计征，由购房人缴纳。
（六）印花税。由买卖双方各缴纳交易额的０.５‰。
（七）房屋买卖手续费。按省物价局、省建设厅赣房字（１９９９）８号文规
定：按交易额的０.５％收取，买卖双方各负担一半。
（八）房屋所有权转移登记费，按省财政厅、省物价局赣财综字「１９９７」
１３１号文规定每证５０元，由购房人缴纳。
（九）土地使用权登记发证费。按省物价局、省财政厅赣价房字「２０００」
５号、赣财综字「２０００」４３号文件执行。精装本每本３５元，简装本每本１
８元。
第十五条 职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，应当缴纳所得收益。
所得收益根据首次上市出售房款扣除住房面积控制标准的市政府公布的经济适用住
房价款和原支付的超过住房面积控制标准的房价款以及有关税费后的净收益，其中
，超过住房控制面积标准的净收益全额缴纳；住房面积标准内的净收益按下列规定
超额累进比例缴纳。
（一）成交价每平方米建筑面积在政府公布的经济适用住房价格（含本数）以
下的部分，不缴纳所得收益；
（二）成交价每平方米建筑面积超出政府公布的经济适用住房价格以上至１.
５倍以下（含本数）的部分，收益的９０％归出售人，１０％缴纳所得收益。
（三）成交价每平方米建筑面积超出政府公布的经济适用住房价格１. ５倍以
上的部分，收益的８０％归出售人，２０％缴纳所得收益。
职工个人上市出售已购经济适用住房不再缴纳所得收益。
第十六条 已购公有住房和经济适用住房相互交换或已购公有住房和经济适用
住房与其他住房交换的，土地出让金或相当于土地出让金的价款、营业税、土地增
值税、个人所得税、印花税、房屋所有权转移登记费、土地使用权登记发证费按本
办法第十四条规定缴纳。所得收益、契税、房屋买卖手续费按下列规定缴纳：
（一）所得收益。由换出房屋价值高的一方缴纳，即按其房屋价值作为售房款
应缴纳的所得收益乘以交换双方房屋价值差额与其房屋价值的比例缴纳。
（二）契税。由换出房屋价值低的一方暂按房屋价值差额的２％缴纳。
（三）房屋买卖手续费。根据省物价局、省建筑厅赣价房字「１９９９」８号
文规定：价值相等部分按价值相等部分之和的０.５％缴纳， 差额部分按差额的２
％缴纳，由交换双方各负担一半。
第十七条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住
房上市出售换购住房，已购公有住房和经济适用住房上市出售前、后一年内该户家
庭按照市场价购买住房的，视同房屋产权交换。新购房款大于或等于首次上市出售
房款的，免交或全部退还已交的所得收益；新购房款小于首次上市出售房款的，按
新购房款的占首次上市出售房款的比例减免或退还已交的所得收益。
第十八条 土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得
收益，已购公有住房产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，５０％上
交财政，５０％返还事业单位；属国有、集体企业的，全额返还企业。
上交财政的相当于土地出让金的价款的所得收益，按已购公有住房原产权单位
的财务隶属关系和财政体制分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返
还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和单位
住房基金管理，专项用于住房补贴。
第十九条 以标准价购买的部分产权公有住房上市出售的，应按上市出售时政
府规定的房改政策补足房款，取得全部产权后再上市出售。
第二十条 凡未购房改房而参加集资或合作建房的，经审批可按政府指导价补
足差额房款，取得经济适用住房产权，方可上市出售。
集资合作建房，集资款达到市政府指导价，经审批可直接取得经济适用住房产
权证，上市出售。集资款超出政府指导价的部分，有条件单位可以退还，单位无力
退还的也可以不予退还。
第二十一条 已购公有住房的经济适用住房上市出售后，原个人缴交的住房共
有部分、共用设施设备维修基金及其利息不予退还，随房屋产权同时过户，用于该
房屋共用部位、共用设施设备的维修，由受让人持交易书到市房改办办理过户手续
。
第二十二条 已购公有住房和经济适用住房上市出售，应设立固定的交易场所
，简化程序，方便群众，实行“一条龙”服务。
第二十三条 房产、财政、土地和税务行政主管部门工作人员及其他人员违反
本办法，在已购公有住房和经济适用住房上市出售中玩忽职守、滥用职权、弄虚作
假、营私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分，情节
严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 本办法由市房管局负责解释。
第二十五条 本办法自颁布之日起实施。
关于2008年意大利法经济学年会与野马的对话
龙城飞将
野马参加了2008年意大利法经济学年会感觉深受打击，感慨良多 。我在他的博文下留言，遂有我俩之间的一些对话，现在将它记录下来。
野马感觉深受打击原因有三：其一、意大利的法经济学已经进入本土化实证研究阶段。其二、意大利的法经济学年会坚持用英语交流。其三、他们数学模型用得好。他的结论是，“人生其实很短暂”，意大利的法经济学家们“把为学术研究和兴趣作为第一位，而不是考虑很多功利的目的，和他们相比我很汗颜，他们的这种精神难道我不需要学习吗？”
对野马的感慨，笔者完全理解。
笔者认为，中国的法经济学之所以没有进入到本土化研究阶段，原因在于研究者们还没有从根本上理解何为法经济学。尽管他们介绍法经济学的文献已经是汗牛充栋，但实质上并没有真正理解它。我见过这样一篇文章，一个博导和一位博士生，煞有介事地向人们介绍法经济学，但自己却连法经济学或经济学的基本概念没搞清，读过他们的文章，会得出这样的结论：猪肉+牛肉＝猪肉。
实质上，法经济学并不神秘，就是用经济学的方法研究法的问题。把握了这个原则，对法经济学就不那么难以理解了 。
至于用于交流的语言，我认为英语好，便于国际间交流，固然是好事。英语不那么好也不影响在中国的研究者们用经济学的方法研究法的问题。并不是英语好才能进行研究，英语不好就不能进行研究。换句话说就是只要中文好就能够在中国进行法的经济学研究，英语好则便于国际交流，把中国的研究成果交流到国外，把国外最新的研究成果介绍到国内。
法经济学的本质是用以经济学的方法研究法的问题，包括法律问题、法理问题、具体案例问题、司法过程、立法、行政执法、公民守法问题等，这就决定它所使用的工具是经济学工具，可以说它的核心工具是成本——效用分析。
现代经济学有一个倾向，这就是大量地使用数学工具。由真实的初等数学到后来的高等数学，由微积分到线性代数，由博弈论到其它更新型的数学方法。这与其所研究的对象及研究体系、传统有关系。是不是一定数学好才能学好经济学，答案既是肯定的，又是否定的。肯定的角度来说，数学好的人，建立一些模型，别人看不懂，容易得到学术霸主的地位。但有些人是只建立了模型，实际上无法求解，有些人是有模型有解客观现实的发展总是与之愿望相违背，所以数学越用得高深亦有很大比例预测与分析不准确。所以在搞实际经济工作的人看来，许多情况下模糊就是精确，精确反而是糊涂了。不可否认的是，在经济学领域，数学是经济学的工具，而不是经济学本身。而且是次级工具，因为经济学的最基本工具是成本效益、供应需求等，它不可能替代成本效益等经济学的基本概念框架，只能为这些基本概念服务。
到了法经济学领域，实质上就是用经济学的方法研究法的问题。经济学在法经济学中的地位就是工具的地位，此时，数学模型就是工具的工具。即使是法经济学的几个大名人，包括波斯纳、科斯和边沁，他们一再强调法学研究要注重量的方面，却也是极少使用复杂的数学模型。波斯纳在法官的效用函数中用了模型，那是学过中学的代数的人都会用的。他列出了模型，却没有实质去求解。这证明他的数学也是不很好，但这并不妨碍他用经济学的方法研究法的问题。
有一本书名为《法律的博弈分析》 ，相信许多人买到了这本书。但真正读过，或者真正读懂的人却不一定多。
据介绍，该书首次运用博弈理论和信息经济学的理论工具来提高我们对法律是如何起作用的理解。围绕博弈理论主要的解概念来组织内容，本书揭示了人们熟知的囚徒困境、性别战、啤酒蛋糊以及鲁宾斯坦讨价还价等博弈可以用来阐明许多不同种类的法律问题。《法律的博弈分析》突出了起作用的基本机制，并展示了博弈概念及相关法律问题自然的递进过程。
该书最为综合和最为概括的方面是其对于（非合作）博弈理论如何特定地应用于法律问题分析首次作出了非技术性现代指导。它是读者容易理解的具体数量例子的分析，不是抽象概念的理论式表述。作者利用真实的案件或假设的前提介绍并说明了现代博弈理论的突出内容。《法律的博弈分析》是一本重要的著作，……它将成为法学研究中增加使用博弈理论模型的催化剂，人们在未来将认识到本书在这一领域中发挥着巨大的影响，伴随着这种影响，本书必将获得应有的赞誉。令人高兴的是，这样的影响对于法学领域有极大的益处而这样的赞誉也是当之无愧的。
这本书不是一般的数学模型，几乎是把博弈论的教科书套上法学的问题演算了一遍。但进入社会实践估计非常困难。而且，写这书的人也是法学教授与经济学教授的结合，两个领域的教授都想创新，就产生了这本把博弈与经济学方法应用于法学领域的专著。如果把这两个学科的教授分开，也许谁也做不成事。
由此可见，写出这本书，已经是非常之难，必须是法学和经济学两个领域的教授能力合作，而且经济学教授还必须是精通数学，尤其是博弈论的。学懂这门课亦很难，因为读懂这本书需要懂一些法学、懂一些经济学、懂一些数学，最重要的是需要懂博弈论。如果再把这研究成果应用到实践中，更是难乎其难。若用于立法，需让立法者们同时具备法学、经济学、数学尤其是博弈论知识，若应用于司法实践，亦需令法官、检察官和警官们懂这些专业知识！
从纯学术的角度，国外的经济学人确实数学水平非常高。这使得很多研究经济问题的经济学者很不服气。不独如此，早在马克思之前，这种风气已经形成。所以过去我们读《资本论》时老师给我们的介绍就，马克思在这本书只用了初等数学。实际上，马克思的数学水平很高，许多人研究他所写的《数学手稿》，说在其中有辩证法的理解和解释，这是一般数学家也很少注意的。但《资本论》连初等数学也用得很少。
而近现代以来，西方经济学建立数学模型的倾向越来越强烈。但是我认为，数学模型在经济学中的作用，经济的宏观方面主要有投入产出经济学以及一些宏观经济问题的数学分析。微观方面则侧重一些具体问题，包括产业经济学一般认为属宏观经济学，但也用数学来分析具体的企业之间的问题。而波斯纳和科斯都是较少用数学，尤其是高等数学。
诺贝尔奖获得者的斯拉法，以一本薄薄的名著《用商品生产商品》创建了自己的斯拉法体系。他的数学非常好，在这本书主要是就要线性代数。这在经济学们谁也不敢否认他的成就，因为懂高等数学的经济学们本来就不多，懂线性代数的经济学家更好，所以他的著作写出来后可以获得诺贝尔经济学奖，一般没有人有能力对此进行批评。
不巧的是，有一天，一位数学家百无聊赖，同时也可能是他觉得在数学领域找不到发挥自己特点的地方，就用数学来研究经济学问题。可怜的本来数学很好的斯拉法被他选中了。这位数学家研究了斯拉法的研究方法与结论，同样用斯拉法的方法却否定了斯拉法。所以，数学也有两类，一类是纯数学。如陈景润所研究的，纯数学。从数学的提前演算出数学的结果。另一种是用数学的方法解决经济、军事甚至民主政治等的问题。此时，他们在数学领域实质上没有真正的建树，他们的贡献在于用数学方法解决了别人没法解决的问题。
数学是研究数量、结构、变化以及空间模型等概念的一门学科。透过抽象化和逻辑推理的使用，由计数、计算、量度和对物体形状及运动的观察中产生。数学家们拓展这些概念，为了公式化新的猜想以及从合适选定的公理及定义中建立起严谨推导出的真理。从这个角度看，数学实质上可以看作是公式化的推理方法，是一种数字化的逻辑学。
从这个角度看，数学或经济学的很多分支可以应用于法学领域。例如，投入产出经济学可以测算法律部门在一国国民经济中的比重、成本、投入等。博弈论可以研究人们在执行合同时、罪犯在是否犯罪以及是否认罪时、法官在判决时是否受到各种与其个人利益相关的因素干扰时的问题。
马克思说过，任何一门学科只有充分应用了数学才能够达到完美的境界。法经济学应用数学的路径是，用经济学的方法研究法学问题，而经济学又使用数学的方法，即以数字化逻辑的方法进行推理。这种推理就和法律推理一样，是由一些前提和条件出发推导出某个现象的原因或结果。
经济学也有许多分支可以应用于法学，并不仅仅是制度经济学。古典经济学的成本效用理论可以用来研究上述这两类问题。信息经济学的道德风险、逆向选择等理论可以用来研究民法中的代理人理论、国家理论、司法权理论等。当然，制度经济学的交易成本理论可以用来研究法律的成本，包括建立一种法律制度或立法的成本、守法违法的成本等。若研究到极细微深入的地方，也可以使用使用数学方法，建立一些模型，进行一些演算与论证。
野马认为，现在有的经济学博士的数学已经不比数学博士差，我们可以承认存在这种情况。但可能的情况是，若他是在数学方法上进行创新，他就不是经济学博士，而是数学博士。若他是用数学方法研究经济学问题，就是在数学的方法上没有创新，只是用数学方法进行这种经济学的研究。当然，也许他可能是两兼有之。
野马认为，在国外法经济学归属于经济学多一些。对此，我持保留态度。不管这是什么权威的观点，我们都不能轻易地被他们“忽悠”了。研究任何问题的思路总是先定性，后定量。法经济学的定性就是用经济学的方法研究法的问题，所以它本质上法学，不能是经济学，更不能是数学。它本质上要为立法、司法、行政执法等服务。
如果倒过来看，若是用法学的基本方法去研究经济学问题，就是“经济法学”了（当然不同于我们现在的经济法学科），此时的学样才可以归属到经济学。当然，我们还没有看到它的出现，希望有这样一批法学专家也用法学的方法去研究经济学问题，创立一门新的“经济法学”，或称“经济的法学研究”，也做一回“法学的帝国主义”，不失为利国利国的好事。
如果是为学术而学术的纯学术，在法经济学领域当然是现在的法学专业和经济学专业的人都得汗颜，只有数学与英语双料的人才可以做法经济学研究。或者说天才级大师，他同时具备法学、经济学、数学、英语这四语硬功课的良好基础，才可以进行研究。
若是解决中国的具体问题，用经济学的方法研究具体的法学问题，当然是经济学与法学双料学科的人占优势，或者说他们才能解决实际问题。
2009-12-7
作者博客：http://blog.sina.com.cn/zjysino20080207
