商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件
武志国
一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件
《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。
现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。
《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”
因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。
另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。
二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。
比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。
那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。
武志国 woo_eye@qq.com
省人民政府关于大力发展食品工业若干政策的规定
湖南省人民政府
省人民政府关于大力发展食品工业若干政策的规定
湖南省人民政府
为了改变我省食品工业的落后状况，尽快实现省委、省政府提出的把鱼米之乡建成食品工业之乡的战略目标，必须坚持省、地（市）、县、乡、镇、村一起动手，全民、集体、个体一齐上的方针，进一步放宽政策，以加快发展步伐。现对若干经济政策规定如下：
一、建立正常计划渠道
食品工业的发展包括新兴行业的发展，新技术、新产品的开发，重点项目的基本建设，骨干企业的技术改造，主要产品的原材料和能源的供应，以及科技攻关和人才培养等，都要纳入国民经济长远规划和年度计划。各级计划、统计、财政、银行、科研、教育、外经贸等部门都要给食品
工业列户头，建立正常的计划渠道。
二、多渠道解决发展所需的资金
食品工业的基本建设和技术改造投资，要在“六五”期间的水平上逐年增加，除了必需的新建项目外，主要用于现有企业的技术改造和改建、扩建，并按项目优先以及择优安排的原则进行安排。
各级政府都要安徘一定的财力用于发展食品工业。各地、各部门发展食品工业的投资，应主耍采用贴息贷款的办法，把资金用活。全省发展食品工业的资金，需按照行业规划，做到城乡兼顾、择优扶持，有重点地帮助企业进行技术改造、开发新产品。从一九八五年至一九九Ｏ年，每年
要求银行拿出四千万元左右贷款指标，省财政及有关方面每年至少集资三百万元用于贴息，由省食品工业协会和有关银行共同商定具体安排到项目，主要用于扶持传统、名特、优质和特需食品。省经委掌握的这方面的技术改造资金，应切块给省食品工业协会统筹安排。
人民银行、农业银行都要增拨一部分低息、贴息贷款，扩大中短期贷款，用于扶持中、小型食品企业的技术改造，允许企业用借款项目投产后新增的利润，在交纳所得税前还贷。对高税低利的食品，可申请用借款项目投产后新标税利综合还贷。对食品工业企业技术改造中所需土建费用
和土建面积的比例，可分别提高到百分之四十。
国务院对商办食品工业实行优惠政策的规定，也适用于轻工、国营农场和城镇集体办的同类型食品工业企业。
食品工业企业进行科学研究、技术开发和新产品试制所发生的不构成固定资产的费用及购置样品，样机、一般测试仪器的费用，可以列人成本开支。
国营企业中生产酱油、醋、豆制品、酱、酱腌菜、油脂浸出精炼、糖果糕点、儿童食品，糖制小食品、果脯蜜饯、果汁果酱、粮油食品等产品的企业或作坊，其固定资产折旧率可先按《固定资产分类折旧年限（草案）》执行。城镇集体企业的固定资产年综合折旧率可提高到百分之六至
百分之八。乡镇食品企业固定资产年综合折旧率可提高到百分之六至百分之十。
各地区、各部门都要积极支持食品工业企业实行广泛的集资，吸收社会上的闲散资金。允许国营企业、集体企业和个人（党政机关工作人员除外）投资入股。
三、扩大市场调节
食品工业的产品，除了对居民定量供应的米、面、油和食盐、食糖（机制白砂糖、赤砂糖）、卷烟，奶粉、奶糕以及少数大众化副食品继续实行计划价格外，其他逐步放开，实行市场调节，按成本加合理利润（对大众化食品、婴幼儿食品实行薄利多销；高档、优质、传统名特，新型食
品的利润可以适当高一点）的原则，由企业自行定价。味精、各种酒（名优酒、大曲酒除外）可以现行价为中准价，上浮不超过百分之二十，下浮不限，由企业自行掌握。允许同一市场，同一规格产品有不同的价格。用平价原材料生产的食品坚持平价销售，严禁擅自提价或转嫁负担。
对食品工业所需的农产原料实行按质论价、，优质优价、地区差价和季节差价，促使不断提高品质，做到标准化。用议价原料生产的食品，允许议进议出。
所有食品生产、经营单位和个人都要严格执行食品卫生法规，确保食品卫生安全，违者应严格追究责任，严肃处现，
四、在税收上给予照顾
对食品工业尤其是微利企业，要实行以业养业的政策，在一定时期内，税务部门应分别给予减税或免税的照顾。对商办食品工业企业和其它方面的同类食品工业企业，按照国务院国发（1984）104号文件规定执行；对乡镇食品工业企业的税收和有关财务列支，按照省税务局（1
984）湘税二字428号通知的规定执行；对城镇集体食品工业企业，按照省人民政府（1984）6号、11号和16号文件的规定执行。，
用议价粮或加价粮生产的白酒，按百分之三十税率征收产品税，用议价粮或加价粮生产的啤酒，按百分之二十税率征收产品税，用议价次薯干生产的白酒，按百分之十五税率征收产品税。食品企业因用加价原料发生亏损或保本微利的，可以申请减免产品税。酒的包装费用，计入成本的
应该征税，不计入成本的不征税。对卷烟厂因改变包装而增加的成本，可从计税价格中剔除，按原软皮精装计征产品税。
经地（州）、市经委、科委审批，在全省范围内第一次试制生产的新产品，在试销期间，由同级税务部门批准，可以征工商税一至二年。
对少数民族、边远地区发展食品工业，应采取优惠的扶持政策，由自治州、行署制定具体办法，报省人民政府批准实施。
五、扶持发展传统，名特、优质和方便食品
要增加对发展传统、名特、优质和婴幼儿童，大中小学生的课间餐、老年特需食品的拨款、贴息货款或低息贷款。新恢复的传统名特食品，减半征收所得税。专门生产婴幼儿食品和直接供应大中小学生快餐方便食品的企业或车间，其产品不进入市场，采用内部价格，利润微薄，又以社
会效益为主的，免征产品税和所得税，生产上述产品所需的主要原辅料，纳入计划，优先保证供应。要组织和鼓励机关、单位的职工食堂，大力发展快餐食品、配餐食品和其它小吃，减轻职工的家务劳动。
建立优质食品奖励基金，全省每年评出一次优质食品，给予荣誉和奖励。
凡获得国家优质食品金银奖、部优质食品奖和省优质食品奖的产品，其价格可按优质优价的原则和有关规定适当．向上浮动，也可以不浮动。
长期从事食品加工，确有独特技艺的名师高手，（包括自学成才者），由各级评委会按规定授予技术职称，并给予相应的待遇。
鼓励有传统技艺的专业户，个体户通过雇工带徒、开办作坊、摆摊设点等形式大力恢复传统、名特食品和地方风味小吃。对从事传统技艺和专业技术性业务的个体工商户，凡接纳城镇待业知青为学徒的，只要经过工商登记，订有包教包学责任合同，可按省税务局规定给予定期减征产品
税、营业税和所得税照顾。
六、组织、促进各种形式的联合
认真贯彻落实国务院《关子进一步扩大企业自主权的暂行规定》，把权力下放给企业，充分调动企业的积极性。组织和推进城乡之间，沿海地区和内地之间、先进地区与后进地区之间、国营与集体、国营与个体和与外资企业之间发展多种形式的经济联合。对于城市工厂到外地联合办厂
分得的利润，在征收所得税后，全部留给企业。 防治污染和新上的综合利用项目所产的产品实现的利润，年内不上缴，留给企业治理污染，开展综合利用。
七、大力引进技术。
按照国家和省规定的优惠政策采取合资经营、合作生产、补偿贸易、租赁设备以及独资经营等多种形式大胆利用外资，引进先进技术。租赁设备的费用，可列入成本。租赏金额较大的成套设备可以申请贷款，用借款项目投产后新增利润在缴纳所得税前还款，并可提取职工福利基金和职
工奖励基金，适当延长还款期限。
凡利用外资和引进技术、进口设备的企业生产的产品，按照规定纳税有困难的，可由企业申请，逐级报省税务局批准后，给予适当减免工商税。利用外资和技术引进项目的设备折旧率，可提高至百分之八。在归还贷软期间，该项目的基本折旧资金全部留给企业，用子赔还贷款。
对于进入国际市场的传统、名特，优质、新型食品，要适当扩大有关企业的外汇留成比例，并在税收上给予照顾。
八、建立稳定的原料基地
充分发挥国营和集体农、牧、渔、林场、专业户、重点户的优势，按照食品，加工的要求，不断改良品种，提高质量，建设稳定和专用的原料基地。要鼓励工农、工贸和城乡联合办基地，减少原料供应环节，产需直接见面，直达供应，由生产企业直接收购。食品工业内部配套产品，允
许内部直接调拨。主要食品原料基地如烟草、甘蔗、高梁、大麦、糯米、柑桔、牲猪、家禽、鲜鱼、鲜蛋、奶牛羊等商品生产基地要纳入各级计划，产销双方订立合同，严格执行。扶持建设原料基地的资金，除各级财政拨款和银行发放低息、贴息贷款以外，允许工厂设立原料基地基金。餐
馆、饭店、食堂、快餐中心可以集资办原料基地。
对县（市）办的糖厂生产的食糖，仍按原规定实行价外补贴。对国营农场糖厂生产的食糖，按省计委、财政厅湘计农（1984）306号通知规定，实行价外补贴。
1984年10月10日
