试论一户一房法律制度模式的优劣
——谈房地产市场的调控方式
朱士利
【摘要】房地产调控早在2004年前后就被提上日程，经历了2008年，到2010年，房地产市场调控开始加大力度，且目的明显在于控制大中城市的房价过度升温，2011年初出台的调控政策更是严格，起到很大的作用。本文基于此背景，通过对房地产市场调控方式的探讨，提出一户一房法律制度的构想，并就其优劣加以评析。
关键词：房地产市场调控政策 市场规制 一户一房法律制度
一、房地产市场价格逐年攀升的原因
城市房地产市场价格暴涨（井喷）的原因是多方面的：首先是农村人口向城市人口涌进，其中包括农村籍大学毕业生和进城务工、经商的农民急剧增加，加大了城市房地产需求量；其次是资本人士或机构的投资、投机行为以及存积房源的行为；再次是政府政策、经济发展模式的不正当引导以及法律关于房地产市场规制的的空白。
二、房地产市场无规制发展可能引发诸多的法律问题
1、偏执于投资房地产，而不是投资其他经贸、科技产业；
房子是用来住的，是固定资产，房子盖好了可以住100年以上，经济发展的原始动力、基本动力和持续动力不是房地产业，而是农业、工业、科技产业、经贸业等产业。如果房子是来消费的，最好30年甚至更短时间就倒塌重建，就能带动经济，那么这个国度就是一个造成极度资源浪费的国度，其经济前景令人堪忧。
房地产市场无规制发展到一定程度，可能导致经济危机甚至更为严重的情况的发生。
2、导致部分有能力者过度安逸，不去创业
火车跑的快，全靠车头带，中国不乏能力卓越的人才，中国经济的发展需要这些人才，但这些人才中在取得一定成绩后，购置大量的房地产，坐享升值，坐收租金，那么这些人才中可能有部分人就乐意过安逸的生活，不再思想去创业，这对于国家的发展大局无疑是一笔无形且不可估量的损失。
3、压制后起之秀，阻碍其他经济产业的发展
试想城市发展是逐步进行的，一定区域的商业资源是有限的，后起之秀要进入特定区域商圈，必然付出高额的市场代价，从而大大降低了其所运营的经济产业的资本实力，在很大程度上阻碍了其他经济产业的发展速度。
4、导致公民住的权利难以保障
房地产市场的无规则发展，必然导致一部分人坐拥数套房产，而另一部分人无房可住，从而富者愈富，贫者愈贫，与社会主义的初衷背道而驰，并可能导致一系列的社会矛盾和法律问题。
三、保障公民住的权利，是国家的长期工作，不是阶段性政策问题
一户一房的提法由来已久，其本质思想是相通的，本文所产生的一户一房法律制度是指一户家庭在一定区域（经常居住地）只能有一套住房，一户商家（房地产租赁经营等企业除外）在一定区域只能有符合自身需要的商业房。
本人认为，在我们社会主义国家，保障公民住的问题应当写进法律、宪法。
衣食住行，是每个人的基本诉求，做到民富方可国强，但民富首先要保障衣食住行，而尤其是保障“住”。这是国家和政府的长期工作，绝不仅仅是正常，应当上升到法律，甚至要把基本方案写进宪法。
四、关于“一户一房”法律制度的优劣评价
1、从能否安稳“民心”角度评价
政府应当为谁说话，应当为房地产商、存积房产资源者说话，还是应当为大多数“小民”说话，新中国是农民子弟兵打下来的，是穷苦百姓打下来的，民心还是在于大多数的“小民”，小民的愿望不高，一户一房法律制度目的在于保障每户小民都能力获得一房，所以，本人认为一户一房法律制度的确立能够安稳绝大多数小民之民心。
2、从能否正确引导经济发展方向角度评价
经济的发展，实实在在需要商界的精英人士，他们在一定程度上确实能够带动经济的飞速发展，在确立的一户一房法律制度后，房地产投机、投资之路基本被封堵；在现代农业、工业、商贸领域、科技产业等经济领域的良好政策引导下，在经济发展方向上基本可以做到良性引导。
3、从能否实现“构建节约型”社会的角度评价
据资料分析，房地产市场暴涨阶段滋生了大量的小产权房（农村集体土地上建设的无证房屋），同时大量房地产开发商及没有资质的企业也大量涉足房地产建设，房屋质量问题严重，房产从建设到推到重建之间的“生存期”很短，造成严重的资源浪费，这在一定程度上也是使得货币的购买力的降低（货币贬值），是与构建节约型社会的发展机制背道而驰的。在实行一户一房法律制度后，房地产的真实价值和市场价格之间的差距将缩小，监管和质量将作为主要环节对待，无论是商业房地产还是住宅房地产的生存期都将大大延长（至少70年以上），反复重建的模式将被逐步打消，从而有利于实现“构建节约型”社会价值观。
4、从能否实现长久发展、可持续发展角度评价
房地产建设的首要目标是实现其居住功能和商业办公功能，当房地产建设达到一定规模之后，过于频繁的房地产交易本身难以从根本上带动经济的实质性发展，难以实现长久的、可持续性的发展格局，政府的主要精力还应当放到农业、工业、教育、文化、商业、科技等等方面，方可实现国家的可持续发展目标。
5、从能否提高公民幸福指数角度评价
无可置疑，现阶段如果实现了一户一房法律制度，在很大程度上肯定可以提高公民的幸福指数，建立良好的生活价值观，逐步打消普通劳动者“工作一辈子，攒下一房子”的现实观念，从而有更好的心情去追求和实现更多、更宽泛的社会价值。
综上所述，本人认为，我们国家实现一户一房法律制度是时代所必须的，我们要避免经济危机，逐步实现民富国强，可以考虑将这一制度以一项法律法规的形式永久确立下来。
作者：朱士利（QQ975813515）
单位：北京市兆中律师事务所
2011年7月12日
陕西省法律援助条例
陕西省人大常委会
陕西省法律援助条例
（2001年9月25日陕西省第九届人民代表大会
常务委员会第二十五次会议通过
2008年7月30日陕西省第十一届人民代表大会
常务委员会第三次会议修订）
目录
第一章总则
第二章法律援助的范围
第三章法律援助的申请、受理和实施
第四章受援人和法律援助人员的权利、义务
第五章法律责任
第六章附则
第一章 总则
第一条 为了保障经济困难和其他符合法定条件的公民获得必要的法律服务，促进和规范法律援助工作，维护社会公平正义，根据国务院《法律援助条例》及有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称法律援助，是指设区的市或者县级人民政府司法行政部门设立的法律援助机构，组织法律服务机构及法律援助人员，为经济困难和其他符合法定条件的公民无偿提供法律服务的保障制度。
本条例所称的法律服务机构，是指律师事务所、基层法律服务所和依法设立的其他法律服务组织。
本条例所称的法律援助人员，是指法律援助机构的工作人员和实施法律援助的律师、基层法律工作者及其他法律专业人员。
第三条 各级人民政府应当履行法律援助责任，采取措施推动法律援助工作。县级以上人民政府应当将法律援助经费列入本级财政预算，保障法律援助事业与经济、社会协调发展。
省人民政府应当设立法律援助专项资金，扶持贫困地区开展法律援助工作。
法律援助经费和专项资金应当专款专用，接受财政、审计部门的监督。
政府鼓励社会组织和个人对法律援助活动提供捐助。
第四条 县级以上人民政府司法行政部门监督管理本行政区域的法律援助工作。
第五条 法律援助机构负责受理、审查法律援助申请，指派或者安排人员为符合条件的公民提供法律援助。
法律援助机构可以在乡（镇）、街道办事处和其他社会团体建立联络员制度，组织具有法律专业知识的志愿者，开展法律援助活动。
第六条 法律服务机构和法律援助人员应当承担法律援助机构指派的法律援助事项，为受援人提供规范的法律服务，依法维护受援人的合法权益，恪守职业道德和执业纪律，接受司法行政部门和法律援助机构的监督。
第七条 国家机关应当支持法律援助工作。人民法院、人民检察院、公安机关和仲裁机构应当告知符合法律援助条件的人员，可以向法律援助机构申请法律援助。人民法院指定辩护的，应当将法律文书副本送交当地法律援助机构。
第八条 律师协会应当协助法律援助机构开展法律援助工作。
工会、共青团、妇女联合会、残疾人联合会等有关社会团体依照各自章程开展法律援助工作，并接受司法行政部门和法律援助机构的指导。
企业事业单位和其他组织及个人，应当配合法律援助工作。
第九条县级以上人民政府及其司法行政部门对在法律援助工作中做出突出贡献的组织和个人，应当给予表彰、奖励。
第二章 法律援助的范围
第十条 除国务院《法律援助条例》规定的法律援助事项外，公民因经济困难还可以就下列事项申请法律援助：
（一）残疾人、未成年人、老年人、妇女追索侵权赔偿的；
（二）交通事故、医疗事故、工伤事故的受害人，追索医疗费用、请求赔偿的；
（三）家庭暴力、虐待、遗弃的受害者请求赔偿或者补偿的。
第十一条 公民经济困难的标准参照当地人民政府规定的最低生活保障标准执行，法律援助机构根据当地经济情况可以适当扩大受援人的范围。
第十二条 公民因见义勇为造成人身损害请求赔偿或者补偿、农民工因请求支付劳动报酬和工伤赔偿申请法律援助的，法律援助机构不再审查其经济状况。
第十三条 法律援助包括下列形式：
（一）解答法律咨询、代拟法律文书、提供法律意见；
（二）刑事辩护和刑事附带民事诉讼代理；
（三）民事诉讼代理；
（四）行政诉讼代理；
（五）非诉讼法律事务代理；
（六）其他形式的法律服务。
第三章 法律援助的申请、受理和实施
第十四条 申请法律援助除国家另有规定外，由申请人向争议处理机关所在地或者申请人户籍所在地的法律援助机构提出申请。
申请人向两个以上有权受理的法律援助机构提出法律援助申请的，由最初收到申请的法律援助机构受理。
第十五条 法律援助机构之间因受理申请发生争议的，由共同的上一级司法行政部门决定受理申请的法律援助机构。司法行政部门可以指定一个或者两个以上的法律援助机构办理同一法律援助事项。
第十六条 法律援助机构之间根据需要可以委托、移送法律援助事项，也可以联合办理同一法律援助事项。
第十七条 法律援助机构根据办理法律援助事项的需要，可以委托异地法律援助机构代为调查取证、送达法律文书，被委托的法律援助机构应当及时办理。
第十八条 公民申请法律援助的，应当提交下列证明及材料：
（一）居民身份证或者其他有效的身份证明；
（二）城乡居民最低生活保障证或者所在工作单位、乡（镇）人民政府、街道办事处出具的申请人及家庭经济状况的证明；
（三）申请法律援助事项的相关证据材料。
申请人应当填写《法律援助申请表》，填写有困难的，由法律援助机构工作人员代为填写。
《法律援助申请表》由省司法行政部门统一印制。
第十九条 法律援助机构负责受理审查法律援助申请的工作人员与法律援助事项或者当事人有利害关系，可能影响法律援助公正实施的，应当回避。
第二十条 法律援助机构收到法律援助申请后，认为申请人提交的证件、证明材料不齐全的，应当向申请人一次性告知需要补齐的材料或者要求申请人说明情况。申请人未按要求作出补充、说明或者自行聘请律师、其他法律服务人员的，视为放弃申请。法律援助机构认为申请人提交的证件、证明材料需要查证的，可以向有关单位查证。
第二十一条 法律援助机构应当自收到申请材料之日起五个工作日内作出是否给予法律援助的决定。决定不予法律援助的，书面通知申请人并说明理由。
申请人对法律援助机构作出的不予法律援助决定有异议的，应当在收到不予援助决定之日起十五日内向主管的司法行政部门提出复核申请。司法行政部门应当自收到复核申请之日起五个工作日内作出复核决定，并书面通知申请人。
第二十二条 法律援助机构决定给予法律援助的，应当向法律服务机构发出指派函，由法律服务机构安排人员提供法律援助，或者直接安排法律援助机构的人员办理，同时书面通知受援人。
第二十三条 申请法律援助的事项属于法定时效即将届满、必须立即采取财产保全措施或者有其他紧急情况的，法律援助机构可以决定先行给予法律援助。
第二十四条 民事案件当事人依据人民法院的司法救助决定申请法律援助，符合国务院《法律援助条例》第十条和本条例第十条规定情形的，法律援助机构不再审查其是否符合经济困难标准，直接作出给予法律援助的决定。
民事案件当事人依据法律援助机构给予法律援助的决定，向人民法院申请司法救助的，人民法院不再审查其是否符合经济困难标准，直接作出给予司法救助的决定。
第二十五条 法律援助人员凭法律援助机构的证明调查取证时，有关国家机关、事业单位、社会团体和相关组织应当免收咨询服务费、档案资料保护费、证明费等行政事业性收费，减收或者免收原件复印、缩微胶片复印、翻拍、扫描等相关材料复制费，减收后费用不得超出原材料成本费。
公证机构对法律援助的受援人应当按照有关规定减免公证费。
第二十六条 需要申请司法鉴定的法律援助案件，应当缓收受援人的鉴定费。受援人败诉的，财政拨款的鉴定机构应当减免鉴定费用，其他鉴定机构的鉴定费用，由法律援助机构承担。
第二十七条 受指派办理法律援助案件的律师或者其他法律援助人员，应当在法律援助事项办结后十五日内向法律援助机构提交结案报告，并附办结的法律文书副本或者复印件等材料，由法律援助机构验收存档。
法律援助机构应当在结案报告验收后三十日内，向受指派办理法律援助案件的律师或者其他法律援助人员，支付法律援助办案补贴。
法律援助办案补贴的标准，由省司法行政部门会同财政部门核定。
第二十八条 县级以上司法行政部门、法律援助机构应当对法律援助案件的办理实施监督，有权撤换不能履行法律援助责任的人员，并定期对办案质量进行评估。办案情况应当作为律师注册登记和有关工作考评的依据。
第四章 受援人和法律援助人员的权利、义务
第二十九条 受援人在法律援助过程中享有以下权利：
（一）了解法律援助事项的进展情况；
（二）要求法律援助机构及法律援助人员对其个人隐私和商业秘密予以保密；
（三）有事实证明法律援助人员不依法履行职责的，可以要求法律援助机构更换法律援助人员；
（四）法律、法规规定的其他权利。
第三十条 受援人在法律援助过程中履行以下义务：
（一）如实陈述法律援助事项的事实及相关情况，提供有关证据材料；
（二）协助法律援助人员调查法律援助事项的事实；
（三）经济状况和案件情况发生变化时，如实告知法律援助人员和法律援助机构。
第三十一条 法律援助人员在法律援助过程中享有以下权利：
（一）要求受援人提供与法律援助事项有关的材料；
（二）发现受援人不具备受援条件时，提请法律援助机构撤销法律援助决定；
（三）发现受援人不履行义务或者提供虚假证明严重影响法律援助人员办案的，提请法律援助机构中止或者撤销法律援助决定。
第三十二条 法律援助人员在法律援助过程中履行以下义务：
（一）依法维护受援人的合法权益，不得借法律援助索取财物、牟取不正当利益；
（二）接受法律援助机构监督，不得擅自拒绝、拖延、中止或者终止法律援助；
（三）保守国家秘密和有关的商业秘密，不得泄露受援人的隐私；
（四）及时向受援人告知法律援助事项的进展情况。
第五章法律责任
第三十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由县级以上司法行政部门责令限期改正，逾期未改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：
（一）法律援助机构工作人员未按规定回避的；
（二）法律援助机构未在规定期限内作出是否给予法律援助决定的；
（三）法律援助机构未按规定期限或者标准支付办案补贴的。
第三十四条 违反本条例第二十五条规定，有关国家机关、事业单位、社会团体和相关组织未按规定减免费用的，由其上级主管部门责令限期退还违法收取的费用。
第三十五条 受援人采取欺骗手段获得法律援助的，法律援助机构应当终止法律援助，并责令其支付应当承担的法律服务费用。
第三十六条 违反本条例的其他行为，法律、行政法规有处罚规定的，从其规定。
第六章 附则
第三十七条 本条例自2008年 10月1 日起施行。
附：国务院《法律援助条例》有关条款 第十条 公民对下列需要代理的事项，因经济困难没有委托代理人的，可以向法律援助机构申请法律援助：
（一）依法请求国家赔偿的；
（二）请求给予社会保险待遇或者最低生活保障待遇的；
（三）请求发给抚恤金、救济金的；
（四）请求给付赡养费、抚养费、扶养费的；
（五）请求支付劳动报酬的；
（六）主张因见义勇为行为产生的民事权益的。
省、自治区、直辖市人民政府可以对前款规定以外的法律援助事项作出补充规定。
公民可以就本条第一款、第二款规定的事项向法律援助机构申请法律咨询。
第十一条 刑事诉讼中有下列情形之一的，公民可以向法律援助机构申请法律援助：
（一）犯罪嫌疑人在被侦查机关第一次讯问后或者采取强制措施之日起，因经济困难没有聘请律师的；
（二）公诉案件中的被害人及其法定代理人或者近亲属，自案件移送审查起诉之日起，因经济困难没有委托诉讼代理人的；
（三）自诉案件的自诉人及其法定代理人，自案件被人民法院受理之日起，因经济困难没有委托诉讼代理人的。
第十二条 公诉人出庭公诉的案件，被告人因经济困难或者其他原因没有委托辩护人，人民法院为被告人指定辩护时，法律援助机构应当提供法律援助。
被告人是盲、聋、哑人或者未成年人而没有委托辩护人的，或者被告人可能被判处死刑而没有委托辩护人的，人民法院为被告人指定辩护时，法律援助机构应当提供法律援助，无须对被告人进行经济状况的审查。
第十三条 本条例所称公民经济困难的标准，由省、自治区、直辖市人民政府根据本行政区域经济发展状况和法律援助事业的需要规定。
申请人住所地的经济困难标准与受理申请的法律援助机构所在地的经济困难标准不一致的，按照受理申请的法律援助机构所在地的经济困难标准执行。
