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辽宁省会计管理条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 20:53:47  浏览:8179   来源:法律资料网
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辽宁省会计管理条例

辽宁省人大常委会


辽宁省会计管理条例

(2010年7月30日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)


第一章 总  则

  第一条 为了规范会计行为,保证会计资料真实、完整,加强经济管理和财务管理,提高经济效益,发挥会计在维护社会主义市场经济秩序中的作用,根据《中华人民共和国会计法》(以下简称《会计法》)和有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 本省行政区域内的国家机关、社会团体、公司、企业、事业单位和其他组织(以下统称单位)实施会计管理、办理会计事务,应当遵守《会计法》和本条例。
  第三条 省、设区的市(以下简称市)、县(含县级市、区,下同)人民政府财政部门(以下简称财政部门)负责管理本行政区域内的会计工作。
  县以上财政部门在管理会计工作中依法履行下列职责:
  (一)组织实施会计法律、法规和国家统一的会计制度,制定会计工作管理制度,监督指导单位执行会计制度;
  (二)组织会计从业资格考试,证书颁发、注册登记、信息变更及其查验和吊销等事项;
  (三)组织会计专业技术资格考试,按规定组织会计专业技术资格评审工作;
  (四)监督管理会计人员继续教育工作;
  (五)监督管理会计中介机构;
  (六)监督指导会计行业组织;
  (七)监督检查会计信息质量,查处会计违法行为;
  (八)法律、法规和国家统一的会计制度规定的其他职责。
  第四条 会计人员应当依法履行职责,忠于职守,坚持原则。
  县以上人民政府及其有关部门对做出显著成绩的会计机构、会计人员,应当给予表彰奖励。

第二章 单位负责人的会计责任

  第五条 单位负责人是指单位法定代表人或者法律、法规规定代表单位行使职权的主要负责人。
  单位负责人应当按照《会计法》要求,加强对单位会计工作的组织领导,建立健全单位会计核算、监督等管理制度,对单位会计工作和会计资料的真实性、完整性、合法性负责。
  单位负责人不得兼任会计机构负责人。
  第六条 单位负责人应当支持和保障会计人员依法履行职责,对会计机构、会计人员发现并制止无效的会计违法事项,应当及时做出处理决定。不得授意、指使、强令会计人员违法办理会计事项。
  第七条 单位负责人或者其授权的人员在处理报销凭证、资产核销、对外投资等经济业务事项时,应当签署明确的意见。
  对单位负责人或者其授权的人员拒不签署或者签署意见不符合规定的,会计机构、会计人员有权拒绝办理。

第三章 会计机构和会计人员

  第八条 从事会计工作的人员应当取得会计从业资格证书。会计从业资格证书应当按照国家有关规定在财政部门办理注册登记。
  单位不得任用未取得会计从业资格证书的人员从事会计工作。
  第九条 会计机构和会计人员应当履行下列职责:
  (一)执行会计法律、法规和国家统一的会计制度;
  (二)拟订会计工作制度;
  (三)如实核算、反映、监督财务收支和经营状况,提供真实、准确、完整的会计资料,并按照规定妥善保管;
  (四)按照规定及时办理税金、国有资产收益、其他财政收入的缴纳事项;
  (五)参与拟订有关财务收支、资金使用、财产保管等内容的重要经济合同,定期检查、分析预算和财务计划的执行情况;
  (六)参与拟订筹资、投资、产品开发以及设备更新、技术改造等经济决策方案;
  (七)法律、法规规定的其他职责。
  第十条 国家机关、国家出资企业、事业单位任用会计人员,应当实行回避制度。
  前款所述单位负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人的配偶、直系血亲、三代以内旁系血亲、直系姻亲,不得在本单位从事会计工作。
  其他单位可以参照本制度执行。
  第十一条 国有的和国有资产占控股、主导地位的大中型企业及上市公司中的大中型企业应当设置总会计师(含财务总监,下同)。事业单位根据需要,经批准可以设置总会计师。
  总会计师的职责按照国家有关规定执行。
  第十二条 设置多个会计工作岗位的单位,应当有计划地进行内部会计岗位轮换。会计机构负责人工作变动,应当经单位领导集体研究决定。
  会计人员工作变动,应当按时办清移交手续并对所移交的会计凭证、会计账簿和其他有关资料的真实性、完整性负责;未办清移交手续的,不得调动或者离职。
  会计人员出现擅自离职或者失踪、死亡等情况的,由单位主管会计工作负责人、会计机构负责人组织清理有关会计事项,编制移交清册,办理移交手续。
  第十三条 单位应当支持会计人员通过多种方式参加会计继续教育。会计人员应当按照国家有关规定接受会计继续教育。财政部门应当将会计人员接受继续教育情况列入会计从业资格情况检查的内容。会计人员所在单位应当将会计人员接受继续教育情况作为会计人员任职、晋升的依据之一。

第四章 会计核算

  第十四条 单位应当根据国家统一的会计制度进行会计核算,提供真实、完整、准确的会计信息。
  第十五条 单位应当根据实际发生的经济业务事项进行会计核算,填制会计凭证,登记会计账簿,编制财务会计报告。
  单位不得以虚假的经济业务事项或者资料进行会计核算,不得有下列行为:
  (一)伪造、变造会计凭证、会计账簿,编制虚假财务会计报告;隐匿或者故意销毁依法应当保存的会计凭证、会计账簿、财务会计报告;
  (二)擅自改变会计要素的确认和计量标准;
  (三)擅自改变财务会计报告编制基础、编制依据、编制原则和方法;
  (四)设置账外账或者保留账外资金、资产;
  (五)法律、法规禁止的其他行为。
  第十六条 会计机构、会计人员应当根据经过审核的原始凭证及有关资料填制记账凭证。
  任何单位和个人不得出具或者使用不真实、不合法的原始凭证。
  第十七条 使用计算机进行会计核算的单位,应当按照国家有关规定建立健全会计电算化岗位责任、操作管理、计算机硬软件和数据管理等会计电算化内部管理制度。
  有关会计数据应当及时备份,确保会计数据安全。
  第十八条 单位应当按照国家有关规定,建立健全会计档案的立卷、归档、保管、调阅和销毁等制度,并定期向本单位档案机构移交,由其统一保管。未设立档案机构的,应当在会计机构内部指定专人保管。

第五章 代理记账

  第十九条 代理记账机构应当经市财政部门依法批准,并领取财政部统一印制的代理记账许可证书后,方可从事代理记账业务。
  委托代理记账的单位(以下简称委托人)委托代理记账机构代理记账,应当在相互协商的基础上,订立书面委托合同。
  第二十条 委托人应当履行下列职责:
  (一)对本单位发生的经济业务事项,填制或者取得符合国家统一的会计制度规定的原始凭证;
  (二)配备专人负责日常货币收支和保管;
  (三)及时向代理记账机构提供真实、完整的原始凭证和其他相关资料;
  (四)对于代理记账机构退回的要求按照国家统一的会计制度规定进行更正、补充的原始凭证,及时予以更正、补充。
  第二十一条 代理记账机构及其从业人员应当履行下列职责:
  (一)执行有关法律、法规和国家统一的会计制度,按照委托合同办理代理记账业务;
  (二)不得为委托人填制原始凭证;
  (三)不得接受委托人提供的虚假会计资料和不当会计处理要求;
  (四)对委托人的商业秘密给予保密。
  第二十二条 代理记账机构为委托人编制的财务会计报告,经代理记账机构负责人和委托人共同签署并盖章后,按照有关法律、法规和国家统一的会计制度的规定对外提供。
  第二十三条 代理记账机构应当按照国家有关规定,定期将代理记账机构及其从业人员基本信息等情况向市财政部门备案,接受监督检查。

第六章 会计监督

  第二十四条 单位应当根据业务特点和管理要求,建立和完善不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、预算控制等内部控制制度,加强会计监督。
  第二十五条 单位处理重大对外投资、资产处置、资金调度和其他重要经济业务事项时,应当征求总会计师、会计机构负责人的意见。
  第二十六条 财政部门应当建立健全会计监督制度,依法对单位下列行为实施监督:
  (一)是否依法设置会计账簿;
  (二)会计凭证、会计账簿、财务会计报告和其他会计资料是否真实、完整;
  (三)会计核算是否符合法律、法规和国家统一的会计制度的规定;
  (四)是否依法设置会计机构、配备会计人员或者委托代理记账机构记账;
  (五)从事会计工作的人员是否具有会计从业资格,会计机构负责人是否符合任职条件;
  (六)是否依法设置总会计师;
  (七)任用会计人员是否依法实行回避制度;
  (八)会计师事务所和注册会计师出具审计报告的程序和内容是否合法、真实准确;代理记账机构是否具备执业资格、规范执业;
  (九)法律、法规和国家统一的会计制度规定的其他事项。
  第二十七条 单位在办理票据领购时,财政部门应当查验会计机构负责人、会计人员的会计从业资格证书或者代理记账许可证书、委托代理记账合同。未能出示相关证明的,财政部门不予办理票据领购。
  第二十八条 财政部门对被检查单位的会计违法行为,应当依法做出处理决定。对不属于财政部门职权范围内的事项,应当及时移交有关机关处理。
  第二十九条 财政部门应当建立会计诚信档案,记载单位和会计人员的会计失信、违法行为及被处罚情况;对情节严重的,应当及时予以通报,并会同有关部门为社会和其他部门提供有关单位和会计人员会计诚信资料的查询服务。
  第三十条 会计人员因依法履行职责受到打击报复的,有权向财政、监察或者其他有关机关检举,接到检举的机关对属于职责范围内的事项,应当依法处理;对不属于职责范围内的事项,应当及时移送有权处理机关,并告知检举人。
  处理机关应当为检举人保密,不得将检举人姓名、检举材料告知、转给被检举单位或者被检举人。
  处理机关对检举事项经查证属实的,应当责成被检举单位及时制止、纠正,并依法追究有关人员的法律责任。

第七章 法律责任

  第三十一条 违反本条例规定,任用会计人员应当实行回避制度而不实行的,由财政部门责令限期改正,并予以公告。
  第三十二条 违反本条例规定,擅自改变会计要素的确认和计量标准,或者擅自改变财务会计报告编制基础、编制依据、编制原则和方法的,由财政部门责令限期改正,对单位可以处三千元以上五万元以下的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,可以并处二千元以上二万元以下的罚款;情节严重的,由财政部门吊销会计人员会计从业资格证书;属于国家工作人员的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十三条 违反本条例规定,未经批准擅自从事代理记账业务的,由财政部门责令停止代理记账业务,并予以公告。
  第三十四条 违反本条例规定,代理记账机构不按照国家统一的会计制度进行会计核算,由财政部门责令限期改正,没收违法所得,可以对代理记账机构处三千元以上五万元以下的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,可以并处二千元以上二万元以下的罚款;逾期不改正的,暂停代理记账业务;情节严重的,吊销代理记账许可证。
  第三十五条 财政部门工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)依法应当办理会计从业资格证书而不予办理或者对不符合法定条件的人员办理会计从业资格证书的;
  (二)对不符合设立代理记账条件的机构颁发代理记账许可证书的;
  (三)利用职务之便收受他人财物或者谋取其他非法利益的;
  (四)在监督检查中泄露国家秘密和商业秘密的;
  (五)超越法定职权或者违反法定程序实施行政处罚的;
  (六)其他未依法履行会计监督管理职责的行为。
  第三十六条 违反本条例规定的其他行为,《会计法》及其他法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

第八章 附  则

  第三十七条 本条例自2010年10月1日起施行。1998年9月25日辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过的《辽宁省会计管理条例》同时废止。



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评论我国的预告登记制度

奚正辉


  内容摘要:我国《物权法》首次确立了预告登记制度,预告登记是从大陆法系引进到国内,也是从预售制度演变而来。本文对预告登记的性质及效力进行了探讨,并介绍了预告登记的实务操作。最后解剖预告登记制度存在的不足并提出了相应的建议,还对比研究了预告登记与抵押权、司法查封的冲突等问题。

  关键词:预告登记 单方 双方 预售 抵押权 查封

  2007年3月16日全国人大通过了《物权法》,于2007年10月1日起施行,我国首次在基本法律上确立了预告登记制度,但是物权法对预告登记制度规定的比较简单,而且是援引外国的制度。预告登记在中国具体如何适用,适用中存在的问题也慢慢地暴露出来,需要有相关的立法或司法解释来明确。

  一、 预告登记制度的历史沿革
  (一) 预告登记是舶来品
  预告登记是德国中世纪民法创立的制度,后来为瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受,成为民法中的一项重要的物权制度。具体而言,预告登记是指在本登记前,通过限制登记权利人的处分权,以保全关于物权变动的请求权或顺位的暂时性登记。简言之,预告登记,就是为保全关于物权变动的请求权而将此权利进行的登记。 在我国以往的民事立法中,没有设计预告登记制度,但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及,将其翻译为预先登记、预登记等。
  由于各国实际情况及法律背景的不同,各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。
  《德国民法典》第883—888条对预告登记作了规定。《德国民法典》第883条:“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权,或土地上负担的物权请求权,或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权,得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时,也准许为预告登记。在对土地或权利为预告登记后所为的处分,在妨害前项请求权的全部或一部的限度内无效。以转让某项权利为请求权的标的时,该项权利的顺位按预告登记日期加以确定。” 第885条:“预告登记,根据假处分的指令,或者根据预告登记所涉及的各项土地物权的权利人的同意,而纳入登记。法院发布的假处分指令,无须证实应保全的请求权已受到危害。”第887条:“请求权被预告登记保全的权利人下落不明时,如此情形符合第1170条对解除抵押权所规定的条件时,可以用公示催告的方式解除预告登记的权利人的权利。预告登记,自除权判决宣告时失效。”
  德国民法上的预告登记可因两种方式登记:一是不动产物权人的同意。二是法院的临时处分命令。为预告登记而作出的临时处分,与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。根据德国《民事诉讼法》第935条的规定,临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的作出无须当事人证明请求权处于危险,只需证明存在着得为预告登记的请求权即可。预告登记的请求权纳入预告登记后,即具有排他效力,可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而无效。当然,这种效力只是相对无效,即只要处分不妨害请求权的履行,它就是有效的。预告登记是与所登记的请求权紧密结合在一起的,随着请求权的移转而移转,随着请求权的消灭而消灭,这亦可谓预告登记具有从属性。此外,预告登记还因债权人的放弃、所保全的请求权指向的物权纳入本登记、不动产物权人行使涂销预告登记的请求权而消灭。
  台湾地区“土地法”第79条之一第1项规定:“Ⅰ申请保全下列请求权之预告登记,应由请求权人检附登记名义人之同意书为之:⑴关于土地权利转移或使其消灭之请求权。⑵土地权利内容或次序变更之请求权。⑶附条件或期限之请求权。Ⅱ前项预告登记未涂消前,登记名义人就其土地所为之处分,对于登记之请求权有妨碍者无效。Ⅲ预告登记,对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记,无排除之效力。” 2001年9月14日修正的台湾地区的“土地登记规则”对预告登记做了详细的规定。
  我国台湾地区“民法”起初是在借鉴日本《不动产登记法》的基础上规定预告登记制度的,但1975年台湾地区修正的“土地法”对预告登记制度作了较大的修改,形成了台湾地区今天的预告登记制度。2000年1月26日修正的台湾地区“土地法”及2001年10月31日修正的我国台湾地区“土地法”修正案都未对预告登记部分进行修改。
  预告登记的情形:(1)关于土地权利移转或使其消灭的请求权。土地权利移转应解释为土地或建筑物所有权及其它权利的移转,而移转包括继受取得与设定取得,故因买卖、遗赠、买回等取得土地及建筑物移转请求权的,均可以请求预告登记;(2)关于土地权利内容或次序变更的请求权,即以期间、数额等权利内容的变更为标的的请求权,以及次序在前的权利人和次序在后的权利人变更其权利次序的请求权;(3)附条件或附期限的请求权。预告登记不以现在发生的请求权为限,前述请求权附有条件或期限,也可以请求预告登记。
  预告登记之效力,因预告登记请求权之消灭而消灭,举凡预告登记之请求权已履行、免除、罹于时效、法律行为无效或撤销等,预告登记随而失其效力。又因征收、法院判决或强制执行而为新登记,预告登记即乏排除之效力,亦形同消灭。

  (二)我国的预告登记制度来源于预售制度
  我国的预告登记来源于预售制度,预售制度最早出现在外销房中,是借鉴香港的房屋销售制度。房屋预售也称商品房预售,楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 预售制度主要作用是帮助开发商提前回笼资金,减少资金压力,促进房地产市场的发展与繁荣。
  最早出现预售规定是在上海,当时国务院吹响了住房制度改革的号角,上海于1987年11月29日颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》(已废止),第28条规定:“房屋预售的,必须经市房产局批准”。1993年9月,上海市房产管理局颁布了《关于外销商品房办理预售(注册)登记和预售合同登记的通知》(已废止),第2条规定:“外销商品房预售双方当事人签订的预售合同经公证生效后,买受人应在二十天内向市房地产交易管理所办理预售登记”。
  1994年,中央出台了《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》,其中规定了房屋预售制度及预售合同登记备案制度。
  《上海市房地产登记条例》(2002年10月通过,2004年4月修正,已废止)首次明确了预告登记制度,其中第49条第一款:“房屋尚未建成时,有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:(一)预购商品房以及按照市人民政府有关规定进行预购商品房的转让;(二)以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让;(三)以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让;(四)法律、法规规定的其他情形。”第二款:“应当由当事人双方共同申请的登记,一方当事人未提出登记申请的,另一方当事人可以单方申请预告登记。”第三款:“经预告登记后,当事人取得土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利的优先请求权。”第四款:“本条第一款所列情形的预告登记,自房屋所有权初始登记之日起满两年,当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的,该预告登记失效;本条第二款规定的预告登记,自登记之日起满两年,当事人未申请土地使用权、房屋所有权或者房地产他项权利登记的,该预告登记失效。”该条例的立法是超前的,所规定的预告制度也是合理的,具有可操作性。由于《物权法》的出台,2008年12月,上海市人大常委重新修正了《上海市房地产登记条例》,并重新颁布。
  大多数学者认为我国之前的商品房预售登记制度就是预告登记制度, 但是有些学者不认同这种观点,理由:第一、预售登记是备案登记,是国家管理不动产交易的方式,不产生预告登记发生保全权利的效果。第二、预售登记为强制登记,预告登记不是不动产交易之必经程序。第三、预售登记是预售人负担的公法义务,法律没有规定买方对出售方的登记请求权,预告登记本身为保全买方请求权而设,买方也不负担必须为预告登记的义务。 但是随着我国《物权法》的制定,建设部于2008年2月发布了《房屋登记办法》,及各地陆续制定了房地产登记办法,已经将预售登记制度归纳到了预告登记制度中,争论也就此划上句号。

  二、预告登记的性质与效力
  (一)预告登记的性质
  预告登记,是指为保全一项请求权而进行的不动产登记,该项请求权所要达到的目的,是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记,而预告登记所登记的,不是不动产物权,而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力,也就是说,进行了预告登记的请求权,对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有对抗的效力,这样所登记的请求权就得到了保护。 预告登记是基于协议,根据协议的约定履行,办理物权登记,买受方就可以取得物权,在没有办理物权登记前,买受方取得的是债权请求权。根据我国《合同法》的规定,若出售方违约,买受方可以选择继续履行合同,要求出售方办理物权登记,也可以选择解除合同,要求出售方赔偿违约金或损失。但是若出售方将该房屋另外出售给了第三人,并且办理了物权登记,那么原买受方只能选择解除合同并追究出售方的违约赔偿,而不能要求出售方继续履行合同并办理物权登记。《物权法》出台后,买受方可以凭买卖合同办理预告登记,在物权登记前,将这种物权变动的债权请求权先登记在房地产登记簿上,防止出售方将该房屋出售给第三人,同时也警示第三人不要购买该不动产。若第三人购买该房屋并签署来了合同,那么该第三人是不能办理物权登记的,只能依照合同追究出售方的违约责任,从而也保证了原买受方取得物权的权利。
  预告登记是约束出售方、保护买受方的制度。为什么要约束出售方去保护买受方呢?主要还是为了权利义务的平衡。尤其在商品房预售过程中体现地非常明显,开发商销售的房屋还没有建成就开始销售。销售时,开发商通常还有在建工程抵押贷款(也就是销售的房屋还抵押给了银行),相当于是将在建工程分割转让,而且分割转让的在建工程还不完全是开发商的,有银行的贷款在里面。这时买受方与开发商签署《商品房预售合同》,支付了全部房款(通常做法),但是不能办理物权登记,因为房屋还没有竣工,有些项目销售签约到买受方取得房屋的物权要二到三年时间。那么如何来保护买受方的权利呢,就制定了预告登记制度,先办理预告登记,确保买受方在房屋竣工时能够取得物权。买受方在购买期房时往往要申请银行贷款,银行放款通常是要取得抵押登记证明,但是房屋还没有竣工,不可能办理抵押登记,为了让银行放款,就制定了抵押预告登记,银行取得抵押预告登记证明就将买受方的贷款直接支付给开发商,买受方就从银行放款当日就开始支付利息。预告登记制度的创设是为了保护买受方,其实反而是为了开发商的利益,允许开发商在房屋没有竣工前就已经把房屋的销售款全部收齐。就好比是工厂销售产品,产品还没有生产出来,就已经把货款全部收齐了,这恐怕是工厂连做梦都不敢想象的好事。

  (二)预告登记的效力
  债权请求权经预告登记后,可以对抗不动产的所有权人、也可以对抗第三人。我国学者普遍认为预告登记具有如下效力:
  1、保全效力
  保全效力是指预告登记对买受方所期待的物权具有保全作用,保证能够顺利地取得物权。主要是防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分,为保障以发生不动产物权变动为目的的合同债权等请求权将来肯定发生预期物权效果的法律效力。我国《物权法》第二十条第一款就充分体现除了预告登记的保全效力。
  2、顺位保全效力
  预告登记的效力不仅在于其能保全请求权这种实体权利,其效力还体现为能保全该请求权的顺位,即因预告登记而使得该请求权具有排斥后顺位的登记权利的性质。预告登记的本质,就是借助于顺位制度来实现所保全的请求权的优先地位。《德国民法典》第883条第3款有明确的规定,但是我国《物权法》没有类似的规定,也不允许相同请求权都进行预告登记。
  3、预警效力
  因为预告登记具有保全和顺位保全的效力,因此预告登记在本登记前对于第三人有预警的意义,第三人不得无视预告登记的存在。第三人应通过预告登记认识到预告登记权利人日后为本登记的可能性,从而不为妨害预告登记所保全的权利或权利顺位的行为,而且第三人也不能以不知预告登记为由为善意之抗辩。我国《物权法》明确规定:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”第三人若无视预告登记继续为之,那么其行为是没有物权效力的,也就是不可能取得物权。我国的预告登记制度对第三人的预警作用是非常强的。
  4、破产保护效力
  破产保护效力是指预告登记的义务人(通常是出售方)陷入破产情形,预告登记的权利人可以对抗其他债权人,从而使预告登记所保全的请求权得以实现效力,也因此取得物权。例如,甲将其一栋房屋出卖给乙,约定两年后交付,买受人乙为了担保此项债权请求权而进行了预告登记,如果不久甲就破产了,此时乙虽然并非该不动产的所有权人而只是债权人,但是由于进行了预告登记,所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他,并可以取得物权。此外,在预告登记的义务人死亡时,预告登记的该效力依然存在,继承人不得以继承为由而请求涂消不动产上的预告登记。
  我国《物权法》没有明确规定该效力,需要在今后的立法中进一步明确,并确立预告登记破产保护效力。《继承法》第三十三条:“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第44条:“在诉讼中,一方当事人死亡,有继承人的,裁定中止诉讼。人民法院应及时通知继承人作为当事人承担诉讼,被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效”。从继承法的角度,因为被继承人的债务由继承人承担,因此预告登记所保全的债权请求权也应该由继承人来履行,继承人以遗产的实际价值为限。若公司破产,根据我国的《企业破产法》(2006年8月27日全国人大常委会通过)第十八条:“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人”。那么预告登记的债权是否还能继续履行,《破产法》没有规定,还需要今后立法明确,但是笔者认为预告登记的债权应该保护,预告登记权利人可以选择继续履行取得物权,支付剩余价款给破产企业。若选择解除合同,要求破产企业返还已经支付的价款,就有点难度,因为法律没有赋予其有优先受偿权。

  三、我国现行的预告登记制度介绍与分析
  由于我国的预告登记制度在《物权法》立法时借鉴了众多专家学者的意见,其中王利明教授、梁慧星教授的物权法草案建议稿对现行的《物权法》影响深远。而且预告登记制度是首次纳入我国的基本法律,没有现存的模板可以参考,所以条文的规定主要是借鉴外国的预告登记的条文。由于外国的预告登记制度也各不相同,而且每个国家的不动产制度差别很大,中国在对预告登记制度立法时,也只是进行简单的立法。由于上海地方之前有过预告登记制度,立法时参考了上海的立法建议。既然在中国创设了一种新的登记制度??预告登记,我们必须去研究,用实践来检验,并要不断地完善与修正。目前研究预告登记制度主要的难点是:预售登记与预告登记的融合,新型的预告登记类型,预告登记的操作流程,预告登记的效力,预告登记的失效等问题,最后制定相关预告登记的配套规定及解释。

  (一)预告登记的规定及类型

南宁市人民政府办公厅关于印发实施房地产开发项目建设条件意见制度若干规定的通知

广西壮族自治区南宁市人民政府办公厅


南宁市人民政府办公厅关于印发实施房地产开发项目建设条件意见制度若干规定的通知

南府办〔2008〕134号

各县、区人民政府,市政府各部门,各管委会,市级各双管单位,市直各事业、企业单位:

  《南宁市实施房地产开发项目建设条件意见制度的若干规定》已经市十二届人民政府第三十五次常务会议研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

二〇〇八年六月十日

南宁市实施房地产开发项目建设条件意见制度的若干规定

  第一条 为更好地规范房地产开发经营管理行为,促进房地产市场健康协调发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规,结合南宁实际,制定本规定。

  第二条 在本市城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营和管理,应当遵守本规定。

  第三条 房地产开发项目应当遵循社会效益、环境效益、经济效益相统一的原则,实行综合开发、配套建设。

  第四条 本规定所称房地产开发项目建设条件意见,是指在房地产开发项目建设用地招拍挂出让土地使用权前,房地产开发主管部门会同有关部门对项目的用地方式、用地性质、建设规模、规划设计要求、开发期限、配套设施、拆迁补偿安置等提出的建设条件。

  第五条 南宁市建设委员会作为本市的房地产开发主管部门,负责组织制定房地产开发项目建设条件意见,签发《房地产开发项目建设条件意见书》并协调监督实施。

  市发改、国土、规划、房产、园林、环保、教育、卫生、市政、人防、房改、民政等部门根据本部门的职责,共同参与提出房地产开发项目建设条件意见,并协同做好项目的监督和管理工作。

  第六条 市土地交易中心在编制房地产开发土地使用权出让方案前,向市建设委员会提请制定房地产开发项目建设条件。属经济适用房项目的,首府南宁住房制度改革委员会办公室在编制经济适用住房项目实施方案前,向市建设委员会提请制定经济适用房项目建设条件。

  市建设委员会收到申请后3个工作日内向相关部门发出征求意见函。各部门应根据相应的管理职责,在7个工作日内提出房地产开发项目的建设条件意见,并对提出的建设条件的内容负责。市建设委员会汇总审核各部门的意见后,形成并签发《房地产开发项目建设条件意见书》。

  部门间提出的建设条件意见不一致,且经协商达不成统一意见的,提交南宁市土地招拍挂委员会审定,由南宁市建设委员会按审定结果签发《房地产开发项目建设条件意见书》。

  第七条 房地产开发项目建设条件意见书应当包括以下内容:

  (一)房地产开发项目的基本概况:包括用地性质、建设规模和开发期限、建设进度要求;

  (二)城市规划设计条件:包括总用地面积、实际用地面积、兼容性质、建筑密度、容积率、绿地率、绿化覆盖率等规划指标以及住房结构比例要求;

  (三)配套设施建设要求:包括对供水排水供电设施、教育文体设施、医疗卫生设施、物业管理用房、社区管理用房、环卫设施及环保设施、人防设施、邮政设施等的配置、建设期限、产权界定、移交使用要求;

  (四)园林绿化及景观要求;

  (五)建筑节能、新技术应用要求;

  (六)项目拆迁补偿、安置要求:包括总体要求、文物保护要求;

  (七)根据项目的实际,其他需要明确的要求。

  第八条 《房地产开发项目建设条件意见书》作为土地使用权出让的依据之一,并作为《国有土地出让合同》的附件与合同共同生效。

  规划、建设、房产、环保、人防、园林等部门在办理房地产开发项目相关审批手续时,应将《房地产开发项目建设条件意见书》提出的建设条件作为审批的主要依据,对于不符合建设条件要求的项目,不予办理相关审批手续。

  第九条 房地产开发项目建设条件意见一经确定,不得随意变更。若确需变更,应报原批准机关批准,原批准机关批准后抄报南宁市建设委员会备案。属容积率、绿地率、建筑密度及住房结构比例等主要建设指标和学校、幼儿园等重要配套设施变更的,原批准机关在征询南宁市建设委员会意见后,报南宁市土地储备领导小组工作会议或南宁市规划工作委员会会议审定。

  房地产开发项目建设条件意见按前款规定获准变更后,由南宁市建设委员会对原《房地产开发项目建设条件意见书》进行修改并重新签发。

  第十条 开发建设单位应当按照《房地产开发项目建设条件意见书》的要求同步安排项目的配套设施建设、验收和交付使用。

  第十一条 开发建设单位应在房地产项目开工前制定项目(含配套设施)的建设进度计划,并将计划报建设行政主管部门备案。

  第十二条 开发建设单位应按照《房地产开发项目建设条件意见书》,将本《规定》第七条第(三)、(四)款所列的事项,在项目预(销)售时向购房人做出公开承诺。承诺的内容应作为《商品房买卖合同》的重要组成部分与合同一并签订。

  第十三条 市建设委员会会同有关管理部门对实施《房地产开发项目建设条件意见书》情况实行中期检查,加强对开发项目建设过程的监管。

  第十四条 开发建设单位违反《房地产开发项目建设条件意见书》,不按建设条件进行建设的,由有关管理部门责令开发建设单位或施工单位进行整改;未按要求整改的,市建设委员会可责令其停止主体工程的建设直至整改完毕。

  对存在违反房地产开发项目建设条件意见规定而被责令整改的项目,在整改完毕之前禁止转让。

  第十五条 对于严重违反房地产开发项目建设条件意见进行房地产开发的房地产开发企业及法人代表,自被有关管理部门立案查处或责令整改之日起2年内不得参与南宁市房地产开发项目土地招拍挂的竞标。

  第十六条 开发建设单位在建设过程中违反本规定或弄虚作假的,由市建设委员会责令其改正,作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统向社会公布,并按国家有关法律法规进行处罚。

  第十七条 行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,根据有关规定追究过错责任。

  第十八条 本市所辖六县可参照本规定执行。

  第十九条 本规定自发布之日起实施。