业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益？－－以案为宗，透析法理
（优仕联律师事务所 王政 律师）
一件小小的案件，可能会涉及到相对大案更多的法律关系。其间，也难免会引发法律工作者们更多的理性思考。本所律师近期代理的一起“物业公司状告业主私自搭建阳台”的案件似乎就属于此类案件。
案情简介
北京市石景山区某开发商指定的前期物业管理企业状告某小区部分业主私自搭建阳台一案已被石景山区人民法院受理。该案诉讼产生的原由是：小区部分业主在自家所购房屋阳台位置在未经物业公司同意的情况下就搭建了阳台，并安装了防护栏。物业公司的诉讼请求是：要求该些业主们立即停止侵害，排除妨碍并恢复原状。物业公司提起诉讼的依据是：双方签署的《物业服务协议》、《装修管理协议》、《房屋设施改动承诺书》等约定的业主不得擅自改动房屋结构、擅自装修等协议内容。
本案纠纷产生的事实经过是：
该些业主与开发商于2004年某月签署购买该小区单元房（期房）的《商品房买卖合同》。该合同约定：由该些业主购得上述单元房屋；开发商于2004年12月28日前将上述单元房屋交付该些业主使用（用途为住宅）；该商品房阳台为封闭式；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等。另建设部1999年3月24日以建标76号文批准的《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》（以下称“《住宅设计规范》”）对住宅使用功能的各项指标都作了具体的规范性明示。该《住宅设计规范》要求“每套住宅应设阳台”，阳台的具体功用是“供居住者进行室外活动、晾晒衣物等”。
然而，该些业主于2005年1月份同开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋没有前后阳台，而且开发商在应搭建阳台位置构筑了一些铁栏杆，直接影响了业主们对房屋的正常使用。这显然与《商品房买卖合同》的约定和《住宅设计规范》规定的标准存在重大不符。于是，该些业主开始就阳台问题同物业公司和开发商不断进行交涉，在交涉无望解决的情况下便自行对开发商安装到其阳台位置的窗台护栏拆除，并在其位置搭建了阳台和安装了防护栏。
物业公司认为：业主们此举违反了相关的物业管理协议，严重影响了小区整体外立面的统一和观瞻，同时妨碍了其正常的物业管理，而且怕引起其他业主们的效仿。于是，物业公司便将该些业主诉之“公堂”。
法理透析：
本案至少涉及到以下主要法律问题，下面就其中法理作简要透析。
一、业主有无权利自行拆除开发商构筑物并搭建阳台呢？
要回答这一问题，首先要看业主对自己所购房屋到底享有一种什么样的权利。按照目前通说，业主所享有的是一种不动产物权，又称建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照基本的民法原理，物权属于一种支配权，即对物的占有、使用、收益和处分的权利；物权具有绝对性，对侵害物权的行为直接产生物上请求权，可直接产生请求停止侵害、排除妨碍并要求恢复原状的权利。物权是法定的，物权人行使其物权只遵从法律规定，任何人不得阻碍其权利行使（即物权的“对世权”性质）。对建筑物区分所有权而言，业主只对建筑物专有部分享有所有权；对该专有部分权利行使，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，业主可自由行使之。
具体本案而言，还要确定开发商是否侵害了业主对自己专有物业房屋拥有阳台等权利问题。只要能够确认开发商构成侵权，则业主有权自行将构筑其房屋之上的防护栏拆除，并自行恢复被侵占的阳台和安装防护装置。按照物权对债权具有“优先性”的基本民法原理，任何人通过协议或合同债权来限制物权行使的约定必须符合法律规定才有效，并以不得阻碍物权人正当行使权利为限，否则，此等协议或合同便为无效。即物业公司通过物业管理协议限制或妨碍业主正当行使其对自有房屋的占有、使用、收益和处分的协议内容无效。
二、业主随意装修、乱搭乱建、侵害其他业主权益或社会公共利益该如何解决呢？
要回答这一问题，首先要清楚业主对自有房屋权利行使的边界问题。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不等于法律就允许业主可以在自己房屋上随意可施工或搞建设，而必须以“不得危及建筑物的安全，不得违反相关法律规定和损害其他业主的合法权益”为前提条件。如果业主随意在自家房屋乱搭乱建或搞装修，其行为可能会产生如下结果：1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工规划；2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的利益；3、影响其他单个或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果。
业主的行为如产生或导致以上的不良后果，有关规划、城建、环保、消防或治安等政府部门可根据业主违法情况对其作出行政处罚，权利受到侵害的业主或相关利害关系人还可对其直接提起“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”的民事诉讼。也就是说，必须以“政府公共权力或他人权利”来制约或防止业主滥用其私权利的行为。
三、业主自行搭建阳台，侵害物业公司何许权益呢？
要回答这一问题，首先要弄清楚什么是“物业管理”？物业管理实际上是对自己或他人不动产物业进行照看或维护以便使其功能能够不断延续的一种行为。这种对物业的照看或维护行为基于物权自身或物权人的委托或授权而产生。必须明确的是：物业管理是对物的管理，而不是对人的管理；物业管理的终极权源是物业产权，对物业产权人而言，管理人的义务是提供服务，管理人的权利是获得服务费或酬金。物业管理人若没有尽到其应负的看管义务，导致物业受损的，管理人还要对物业产权人承担相应的违约或赔偿责任。
业主在进行装修或建设时，物业公司为防止业主或施工单位不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，在施工时可向他们收取施工风险押金。这样，在损害发生后，该些押金可及时用于赔偿受害者的损失。按照《物业管理条例》等相关规定，对施工单位或业主乱搭乱建违反城市规划、建筑、消防、环保或社会治安等行政法律法规或侵害其他业主权益的行为，物业公司应及时出面进行通告制止；在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求利益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。
也就是说，物业公司不是政府机关，也不代表政府，其不可能拥有制裁业主行政违法的政府权力，其不能对施工单位或业主采取行政强制措施；物业公司也非小区业主，即区分建筑物所有权人，对侵害小区物业或业主相邻权的行为，物业公司也因不符合《民事诉讼法》对诉讼主体关于“法律上的利害关系”的要求，不可能具备原告的诉讼主体资格。
四、关于物权的请求权和合同债权的请求权是否就可以混淆适用呢？
要回答这一问题，必须对基于物权和基于债权（本身就属于请求权）而产生的保护请求权有一定了解。关于法律上的请求权也是一个多层次、多维度的概念，目前在学理上和司法实务中都有不同的认识和研究。我们在此暂不深入研究请求权问题。我们只需强调或明确一点：对物权和债权所产生的保护请求权方式是有区别的，二者不可简单混淆。对侵害物权所产生的请求权（即物上请求权）其保护方式为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状或赔偿损失”等；而对保障债权（在此仅指合同之债，不包括侵权之债）实现所产生的保护请求权（即债的请求权）其保护方式为“确认合同有效或无效、请求合同解除或撤销或继续履行、承担违约责任或赔偿损失”等，一般不会产生“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的请求权保护方式。
即本案中，物业公司以《物业管理协议》等合同为依据，但却向业主们提出“停止侵害、排除妨碍或恢复原状”的“物上请求权”，这种混淆物权和合同债权的请求权保护方式的做法显然是没有任何法律依据的。即物业公司的诉讼请求和其所依据的事实和理由之间不具备诉讼法上的关联性、一致性和统一性。
综上分析内容，不难看出：一个小小物业纠纷却蕴涵了事关“不动产物权行使的边界和保护方式”等深刻法理。笔者不惴才疏学浅、文拙语陋，特此就教于广大法律界同仁们！
(北京优仕联律师事务所，北京市朝阳区北辰东路8号汇宾大厦A408，100101，010－84985858，www.youshilian.com)
卫生部办公厅关于印发《卫生部、国家中医药管理局关于医疗卫生对口支援地震灾区工作方案》的通知
卫生部办公厅
卫生部办公厅关于印发《卫生部、国家中医药管理局关于医疗卫生对口支援地震灾区工作方案》的通知
卫办应急发〔2008〕121号
各省、自治区、直辖市卫生厅局,新疆生产建设兵团卫生局,中国疾病预防控制中心:
为贯彻落实国务院《汶川地震灾后恢复重建对口支援方案》,我部制定了《卫生部、国家中医药管理局关于医疗卫生对口支援地震灾区工作方案》,现印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○八年六月二十日
卫生部、国家中医药管理局关于医疗
卫生对口支援地震灾区工作方案
根据党中央、国务院关于恢复重建对口支援总体要求,为做好医疗卫生对口支援工作的组织管理,推动地震灾区医疗卫生服务体系和服务能力建设,保障灾区临时安置群众的医疗卫生服务,实现大灾之后无大疫的目标,特制定本方案。
一、对口支援的原则、范围和任务
医疗卫生对口支援工作遵循属地管理、分级负责、科学防治、省外与省内对口支援相结合的原则。
对口支援和受援的范围按国务院有关规定执行,川、甘、陕三省在外省对口支援的同时,组织省内对口支援工作。
对口支援的任务是:各支援省(市)负责帮助灾区受援县恢复、重建医疗卫生服务体系,给予一定数量的医疗卫生管理、技术人力支持,加强对受援县医疗卫生人员培训,参与并指导乡、村巡回医疗和卫生防疫工作。中国疾病预防控制中心安排技术人员重点支援灾区市、县防疫机构,提供技术支持。卫生部负责医疗卫生对口支援工作的协调与督导。
灾区各级卫生部门在同级人民政府领导和对口支援省(市)的支持帮助下,整合省内外医疗卫生资源,统一部署、统筹规划,尽快恢复灾区的医疗卫生服务体系,健全县、乡、村医疗卫生服务网络,努力提高医疗卫生服务能力,保障灾区人民的基本医疗和公共卫生服务。
二、总体安排
(一)各支援省(市)卫生部门与川、甘、陕三省卫生厅充分协商,按本方案要求,制定对口支援工作方案。已经派往灾区的医疗队和防疫队,可先按对口支援方案进行调整和衔接,再逐步按受援县的实际需要,调整医疗、防疫和卫生监督力量,帮助灾区恢复医疗卫生正常工作秩序。
(二)各支援省(市)卫生部门应选派政治素质高、业务能力强的专业管理和技术人员参加医疗卫生对口支援工作。选派人员须具备3年以上专业工作经验,身体健康,年龄原则上不超过45岁。
(三)各省(市)已经派出的医疗卫生队伍要与对口支援队伍做好工作交接,防止出现工作脱节。对口支援队伍未到或未办妥交接前,各地原有的医疗和卫生防疫队不得撤离。
各省(市)原派出的医疗和卫生防疫队,在进驻对口支援县后,可分步进行人员调换。
(四)各支援省(市)派出的医疗卫生人员要与受援县医疗卫生力量有效整合,根据当地医疗和卫生防疫工作的实际需要,安排好人员的工作岗位及承担的职责。广东省和天津市卫生厅(局)要主动与甘、陕两省卫生厅进行沟通商议,明确重点支援县的医疗服务及卫生防疫工作需求,制定可操作的卫生支援方案。
(五)对口支援工作期限按照受灾县的医疗和卫生防疫工作实际需要确定。支援人员原则上每3个月轮换一次或根据实际需要协商确定。对口支援工作时间计入晋升上一级技术职务所需的累计下乡工作时间,支援期间享受原有的工资等生活福利待遇。根据受援县的需要,及时适当调整支援人员数量和专业结构。
(六)各受援省卫生厅负责对口支援工作的具体协调和管理。各支援省(市)在本方案下发后5日内将对口支援方案报卫生部和国家中医药管理局,并抄送受援地省卫生厅。本方案下发后10日内,各对口支援医疗卫生队伍完成与原驻队伍的交接。
(七)非对口支援省(区、市)的医疗和卫生防疫队在按规定完成工作交接后,可以撤离。
(八)对口支援汶川县、理县、茂县的省份,要积极主动地与军队的卫勤部门做好沟通和衔接。
三、医疗对口支援任务
(一)各支援省(市)卫生部门原则上要派地市级医疗机构支援受灾县级医疗机构,派县级医疗机构支援受灾乡镇卫生院,并指导村卫生室提供医疗服务或者在农村开展巡回医疗,尽快恢复灾区县、乡、村三级医疗服务网络。
(二)受灾县医疗机构设施、设备损坏较轻、医务人员伤亡较少的,支援省(市)要限期帮助其恢复正常医疗秩序。
(三)受灾县医疗机构设施、设备损坏较重、医务人员伤亡较多的,支援省(市)要帮助其修缮损坏的设施,添置必要的诊疗设备,并派出相应专业医务人员,帮助开展诊疗工作。
(四)受灾县医疗机构设施、设备毁坏严重,医务人员伤亡很大的,除灾区省级卫生部门负责在省内调配医疗力量外,支援省(市)要帮助其建立临时医疗设施,添置必要的诊疗设备,派驻一定数量的医务人员,在县、乡临时医疗机构开展诊疗服务,并到农村开展巡回医疗。
(五)至2008年7月底,受灾县、乡和灾民安置点要普遍建立医疗服务体系,开展基本医疗服务;到9月底,全面完成灾区县、乡临时医疗机构建设,基本恢复正常医疗服务秩序;到今年年底,灾区医疗服务体系全面恢复,临时业务用房、基本设备和技术人员配备比较齐全。县级医疗机构具备急诊科、内科、外科、妇产科、儿科、中医诊疗能力,能开展常规的妇产科、骨科、普外科手术,可及时处理农药中毒、溺水等常见中毒、损伤疾病,满足常见传染病的分诊、隔离治疗要求和能够开展妇幼保健常规服务。乡镇卫生院具备急诊、转诊功能,可进行常见病、多发病诊治、助产技术服务,能够定期到农村开展巡诊。
(六)卫生部根据需要继续派出重症医学、感染、药学专家和专科(血透、ICU)护理人员在四川各重症伤员集中收治医院提供技术支持。
四、卫生防疫工作对口支援任务
(一)各支援省(市)按照本方案的要求,做好对口支援防疫、监督队伍的选派工作,并与受援县的卫生防疫、监督队伍密切配合,避免出现空白。
(二)各支援省(市)派出的卫生防疫人员中,原则上流行病专业人员应占40%,消杀灭专业人员占15%,其他卫生专业人员占20%,实验室人员占15%,健康教育人员占10%。队员中高级、中级和初级专业人员分别占15%、55%和30%。
(三)各支援省(市)派出的卫生监督人员中,原则上食品卫生监督人员应占70%,饮用水卫生监督人员占30%,其中要有熟悉快速检测和食物中毒调查处理的人员。
(四)各支援省(市)卫生防疫人员要会同当地疾控人员,共同开展灾民安置点公共卫生状况与需求的持续评估;指导做好饮用水卫生、环境卫生、营养和食品卫生工作;加强对传染病监测、暴发调查与控制的指导;尽快恢复重大疾病、免疫规划疾病、传染病预防控制的常规公共卫生服务;逐步恢复公共卫生实验室检测能力;指导做好科学消毒工作;有效开展健康教育与健康促进工作;加强慢性非传染性疾病预防与管理。
(五)灾区卫生监督工作要突出重点,切实做好食品和饮用水卫生监管工作,确保不发生重大食源性疾病、食物中毒和介水肠道传染病。要重点加强灾区城镇集中供水以及灾民集中安置点饮用水卫生监督监测工作;加强灾区集中供餐单位餐饮原料采购、储存、加工以及餐饮具消毒的卫生监督管理工作;加强恢复重建期间各类食品生产经营单位的卫生监督管理;加强灾区食品和饮用水安全卫生知识的宣传。各支援省(市)卫生部门要帮助受灾地区尽快恢复卫生监督机构工作能力以及食品和饮用水安全检验检测能力,加强对当地卫生监督人员的培训,促进当地卫生监督机构能力建设,确保灾区卫生监督工作有效、有序开展。
(六)受灾县的临时卫生防疫和卫生监督工作设施,与临时医疗机构同步建设。
(七)各支援省(市)派出的卫生防疫和卫生监督人员要与受援地工作人员密切合作,明确分工,落实责任,共同承担大灾之后无大疫的任务。
五、工作要求
(一)提高思想认识,加强组织领导。各级卫生部门和中医药管理部门要坚决贯彻落实党中央、国务院关于对口支援地震灾区的指示精神,充分认识医疗卫生对口支援工作的重要性和紧迫性,发扬一方有难、八方支援的光荣传统,增强全国一盘棋的大局意识,弘扬救死扶伤、济困解难的美德,勇于承担繁重的任务。各支援省(市)要由主要领导同志负总责,一名厅(局)级领导同志负责组织实施。
(二)加强沟通,密切协作。各支援省(市)和受援地要建立协调机制,共同研究对口支援中出现的问题,保障工作的顺利开展。
(三)明确任务,落实责任。各受援地要掌握本地医疗卫生需求情况和卫生机构的损毁情况,向支援省(市)提出需支援人员的规模、结构及其他援助项目。各支援省(市)要根据受援地的实际需求,明确援助任务和责任。
(四)立足当前,着眼长远。各支援省(市)既要支持受援地临时安置点和县、乡临时医疗卫生机构建设,补充必需的基本医疗卫生设备,帮助其尽快恢复医疗卫生服务体系、功能和灾区居民的基本医疗卫生服务,又要积极协助当地卫生部门做好城市和农村区域卫生规划,把恢复重建与灾区卫生事业的长远发展有机结合起来,实现卫生事业的可持续发展。
(五)加强管理,保障质量。各支援省(市)和受援县卫生部门要加强医疗卫生服务的管理和监督,保证医疗服务安全,提高卫生防疫效果,确保完成医疗卫生对口支援任务。对口支援工作应本着因地制宜、实事求是的态度,既保证受灾县基本医疗卫生服务能力的恢复,又要避免铺张浪费。
川、甘、陕三省卫生部门要加强与各支援省(市)卫生部门的沟通合作,为省外医疗卫生队伍提供必要的工作、生活保障。
甘肃、陕西两省应尽快研究落实医疗卫生防疫人员对口支援的需求和受援县,与广东省、天津市共同制定对口支援方案并报卫生部备案。
