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安徽省淮南市人民政府


淮南市实施《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》细则


市政府令第79号
　　《淮南市实施〈安徽省城市住宅区物业管理暂行办法〉细则》已经2000年4月26日第12届市人民政府第34次常务会议通过，现予发布施行。

　　市长杨复光
　　二000年四月三十日

淮南市实施《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》细则　　

　　第一条　为加强城市住宅区物业管理，维护业主、房屋使用人和物业管理企业的合法权益，根据《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合本市实际，制定本细则。
　　 第二条　本市城市规划区内房地产开发单位综合开发、配套建设的住宅区进行物业管理，应当遵守《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》和本细则。
　　 第三条　市房地产行政部门是本市住宅区物业管理的行政主管部门。有关部门和住宅区所在街道办事处应当根据各自职责，密切配合，共同做好住宅区的物业管理工作。
　　 第四条　住宅区有住户入住，入住率未达到50%时，房地产开发单位应当自行或委托物业管理企业进行前期物业管理。委托物业管理企业进行前期物业管理的，双方应当签订前期物业委托管理合同并报物业管理行政部门备案。
　　前期物业委托管理合同自业主委员会成立之日起终止。
　　 第五条　房地产开发单位应向物业管理企业提供住宅区基础资料，物业管理企业应妥善保管，并在结束住宅区前期物业管理时，将资料完整归还给房地产开发单位。
　　 第六条　前期物业管理发生的各项费用，由房地产开发单位承担或在签订房屋出售合同时约定。房地产开发单位不得在住户办理入住手续时，收取房屋出售合同约定以外的其他任何费用。
　　 第七条　房地产开发单位在出售房屋时，应将下列文件做为合同附件：
　　(一)前期物业管理服务协议；
　　(二)前期物业管理文本；
　　(三)住宅使用说明书；
　　(四)住宅质量保证书；
　　(五)竣工验收合格证明。
　　 第八条　新建住宅区入住率达到50%以上时，应按照国家和省的有关规定召开业主大会，成立业主委员会，聘请物业管理企业对住宅区进行物业管理。
　　 第九条　业主大会行使下列职权：
　　(一)决定或者批准住宅区内关于业主利益的重大事项；
　　(二)批准或者修改业主公约；
　　(三)选举或者罢免业主委员会的组成人员；
　　(四)听取和审查业主委员会的工作报告；
　　(五)监督业主委员会的工作；
　　(六)改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
　　(七)批准业主委员会的章程。
　　 第十条　业主委员会对业主大会负责并报告工作，行使下列职权：
　　(一)召集和主持业主大会；
　　(二)制定业主委员会章程；
　　(三)审议决定住宅共用部位、共用设施设备维修基金的使用；
　　(四)采取招标或者其他方式，聘请物业管理企业对住宅区物业进行管理，并与其签订住宅区物业委托管理合同；
　　(五)审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划；
　　(六)监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
　　前款第二、三、四项规定的事项，必须经业主大会批准。
　　 第十一条　对物业管理企业实行资质管理。物业管理企业到物业管理行政部门办理资质等级证书，到工商行政部门办理注册登记、领取营业执照后，方可从事经营活动。
　　 第十二条　物业管理企业的权利：
　　(一)根据住宅区物业委托管理合同，对住宅区实施物业管理：
　　(二)根据住宅区物业委托管理合同和有关规定收取管理服务费；
　　(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　(四)要求业主委员会协助实施物业管理；
　　(五)开展多种经营活动和有偿服务。
　　 第十三条　物业管理企业的义务：
　　(一)履行住宅区物业委托管理合同；
　　(二)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
　　(三)接受业主委员会和业主的监督、检查：
　　(四)发现违反法律、法规、规章的行为，应及时制止并向有关行政部门报告；
　　(五)接受物业管理行政部门、其他有关行政部门及住宅区所在地街道办事处的监督、检查和指导。
　　 第十四条　业主委员会与物业管理企业签订的物业委托管理合同，应报物业管理行政部门备案。
　　物业委托管理合同的主要内容包括：管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、变更或解除合同的条件及程序、违约责任和争议的解决方式等权利义务条款。
　　物业委托管理合同示范文本，由物业管理行政部门印制。
　　 第十五条　住宅区竣工后，房地产开发单位应首先向供电、供水、供气、通讯等部门办理移交手续，经物业管理行政部门牵头进行综合验收合格后，房地产开发单位方可向业主委员会办理移交手续。
　　 第十六条　住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：
　　(一)室内部分，由业主负责维修；
　　(二)共用部位、共用设施设备，由责任人负责维修。责任不清或应当由物业管理企业负责维修的，物业管理企业应当及时维修。
　　房屋及附属设施影响市容，或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的；由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。
　　 第十七条　住宅区的水、电、燃气、通讯等设施的养护和维修，由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责，因养护和维护需要破路或损坏住宅区内设施的，应及时恢复原状或承担有关费用；业主无法使用时，物业管理企业应当及时联系有关单位进行维修。
　　 第十八条　在住宅区内进行房屋装饰和修缮时，不得破坏墙体结构，不得妨碍毗邻房屋的正常使用，并应及时清运建筑垃圾。拒不清运建筑垃圾的，由物业管理企业负责清运，费用由业主承担。
　　 第十九条　共用部位、共用设施设备维修基金的筹集、划拨、管理、使用办法，按照建设部、财政部联合发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和省政府办公厅《关于征收住宅共用部位共用设施设备维修基金问题的批复》执行。
　　 第二十条　住宅区物业管理服务费收取、使用和管理的具体办法，按照《淮南市城市住宅区物业管理服务收费办法》的规定执行。
　　 第二十一条　房地产开发单位移交住宅区时，应向业主委员会按总建筑面积3%。的比例无偿提供管理用房，按总建筑面积1%的比例以建造的成本价提供商业用房。
　　 第二十二条　本细则第二十一条规定的管理用房产权属国家所有，由物业管理行政部门按市人民政府的直管公房(国家产)予以登记，办理产权证书；商业用房产权属业主委员会所有。
　　属业主委员会所有的商业用房及其他有经济收益的设施、场地，可以由物业管理企业按物业委托管理合同的约定经营，其土地使用权应当按规定以有偿使用方式获得。
　　 第二十三条　在住宅区内，擅自搭建房屋、破坏房屋墙体结构的，物业管理企业应当予以制止，由建设行政部门依法处罚；违反市容和环境卫生有关规定的，物业管理企业应当予以制止，由市容行政部门依法处罚；违反物业管理有关规定的，由物业管理行政部门依法处罚。
　　 第二十四条　本细则发布前已经交付使用的住宅区，应当根据本细则规定逐步过渡为物业管理。其管理用房和商业用房由原房地产开发单位按标准提供或补足；无法提供或补足的，应缴纳相应的费用。
　　 第二十五条　非住宅区以及国家机关、企业、事业单位和社会团体自建的住宅区的物业管理，参照本细则执行。
　　 第二十六条　本细则具体应用中的问题由市物业管理行政部门负责解释。
　　 第二十七条　本细则自公布之日起施行。
　　
广西壮族自治区梧州市人民政府


梧州市人民政府办公室文件
梧政办发〔2003〕21号

梧州市人民政府办公室关于印发《梧州市国有土地储备实施暂行办法》的通知



各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：

《梧州市国有土地储备实施暂行办法》已经市人民政府第30次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。


二○○三年二月十九日





梧州市国有土地储备实施暂行办法



第一章 总 则

第一条 为进一步加强政府对土地市场的宏观管理，规范土地市场和供地方式，控制土地供应总量，盘活国有土地资产，加强土地管理，合理利用土地，优化资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条 梧州市市辖区行政区划范围内的国有土地收回储备适用本暂行办法。

第三条 本暂行办法所称土地收回储备，是指由政府依照法律法规规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征用等方式取得土地，直接或进行前期开发后储备，并以公开招标、拍卖或挂牌出让等方式供应土地，调整各类建设用地需求的制度。

第四条 梧州市国有土地储备中心（以下简称“储备中心”）是受市人民政府委托，由市国土资源局直接管理，代表政府实施土地收回、储备和供地前期准备工作的机构。

第五条　下列土地应当进行储备：

（一）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，政府统一征用的土地。 

（二）依法无偿收回的国有土地：

1．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的土地。

2．因单位撤销、迁移等原因，停止使用的划拨土地。

3．经核准报废的公路、矿场等用地。

4．尚未确定使用者的国有土地。

（三）违反土地管理法律法规，依法没收使用权的国有土地：

1．未经原批准机关同意，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的土地。

2．未按出让合同的约定支付土地使用权出让金，市国土资源局依法解除出让合同的土地。

3．买卖或以其他形式非法转让的国有土地。

4．非法批准占用的国有土地。

5．其他依法没收的国有土地。 

（四）依法有偿收回的国有土地：

1．因实施城市规划和旧城区改造或为公共利益需要，市政府指令收回使用权的划拨土地。

2．因企业破产、产业结构调整等原因，停止使用的划拨土地。

3．因公共利益需要,政府提前收回使用权的出让的土地。

4．因建设需要收回的农转非村庄土地及国有农、林、牧、渔场用地。

5．改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性项目的用地。

6．土地使用权人交还使用权的。

7．土地转让申报价低于标定地价20%以上的。

（五）其他需要进行储备的国有土地。

第六条 土地收回储备实行预报制度。凡符合本暂行办法规定储备条件的土地，用地单位应提前书面报告储备中心。

第七条 储备中心应根据城建规划和产业结构调整及土地市场供求现状，制定土地储备计划。

第八条 土地使用权被依法收回的单位或个人，必须按期、按规定交付土地。

第九条 市计划、建设规划、财政、市政管理（房产）、国土资源等部门按各自职责，密切配合，适时做好土地收回储备的相关工作。

第二章 土地使用权收回储备

第十条 土地储备程序：

（一）储备提出。符合本暂行办法规定储备条件的国有土地，由市国土资源局根据年度土地储备计划下达土地收回通知，或土地使用权人持有关资料向市国土资源局提出土地收回申请。

（二）权属核查。储备中心对拟储备土地的面积、四至范围、土地用途、地上建筑物等进行实地核查，并经有关权属登记管理部门核实。

（三）费用评估。储备中心对土地收回补偿费用进行评估；实行土地置换的，进行土地费用测算。

（四）确定方案。储备中心根据土地权属调查和收回费用评估情况，提出土地储备的具体方案，报市国土资源局审批确定。

（五）签订合同。收回方案确定后，由储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收回合同》。

（六）收购补偿。储备中心根据《国有土地使用权收回合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换差价结算。

（七）权属变更。储备中心依法办理土地权属变更登记和地上附着物拆迁或产权变更登记。土地权属一经变更即纳入土地储备。

　第十一条　根据《国有土地使用权收回合同》约定的期限和方式，原土地使用权人向储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。

　　第十二条 土地收回合同应当载明以下内容：

（一）合同双方当事人。

（二）收回土地以及地上建筑物和构筑物的位置、界址、面积、用途及权属依据。

（三）补偿费用及其支付方式和期限。

（四）交付土地的期限和方式。

（五）双方权利和义务。

（六）违约责任。

（七）争议解决方式。

（八）双方约定的其他事项。

第十三条 以出让方式取得的土地使用权被收回时，原土地出让合同自土地收回合同生效之日同时失效。

第十四条 无偿收回土地使用权的，由市国土资源局报经原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，注销土地登记。

第十五条　收回农转非村庄的农用地以及国有农、林、牧、渔场的土地用于非农业建设的，应当依法办理农用地转用审批手续。

第十六条　在使用年限届满前收回以出让方式取得的土地的，应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 

第十七条　收回原属以划拨方式取得土地使用权的土地依法应当补偿的，以该宗地所处地段、合法用途的土地使用权标定地价的60%以下标准给予适当补偿（经市政府批准对特困企业给予照顾的除外）。

第十八条　收回农转非村庄土地的，按照征用集体所有土 地的同类土地补偿标准给予补偿。

第十九条　收回国有农、林、牧、渔场的土地，按照征用集体所有土地的同类土地的补偿费、安置补助费标准的70%给予补偿；青苗、附着物补偿费按征用集体所有土地的补偿办法办理。

第二十条　收回使用权的国有土地上已依法取得产权或经批准建设的建筑物、构筑物等其他附着物，位于城市规划区范围内的，按照有关房屋拆迁管理办法规定的标准和方式给予补偿；位于城市规划区范围外的，参照征用土地时地面附着物的补偿标准给予补偿。

第二十一条　土地使用者申请转让或司法处置的房地产中涉及划拨土地使用权，市国土资源局经审查认为该划拨土地属于储备对象的，应当收回或优先收购。

第三章 储备土地的前期开发与利用

第二十二条　根据市政府的要求，储备土地上具有合法产权证明的建（构）筑物及其他设施需要实施拆迁的，由储备中心作为拆迁人，依法向有关部门申请办理房屋拆迁许可证，统一实施拆迁安置；也可在供地后，由土地受让人或使用人依法统一实施拆迁安置。

第二十三条　储备中心可以对收回储备的土地通过以下方式进行土地前期开发利用：

（一）前期开发。储备中心在储备的土地使用权出让前，完成地上建筑物及附着物的拆迁、土地平整及规划设计等前期开发工作。

（二）土地利用。在土地出让前，储备中心可依法将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途。

第二十四条　储备土地的前期开发与利用活动应当遵守国家法律、法规及有关规定。

第四章 储备土地的供应

第二十五条　储备中心拟定储备土地的供地方案，经市国土资源局审核后报市人民政府批准实施。

第二十六条　储备的土地按规定方式供应。

第二十七条　储备土地供应程序：

（一）由市国土资源局根据土地储备情况公开发布供应土地信息。

（二）有用地意向的用地者，向市国土资源局提出申请登记。

（三）市国土资源局根据登记情况发布招标、拍卖、挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌起价。

（四）市国土资源局组织公开招标、拍卖、挂牌供应储备土地。

（五）签订土地有偿使用合同。

（六）土地使用者支付有偿使用费。

（七）交付土地。

第二十八条　储备中心应定期向社会公布供地信息、供地方式和供地结果。

第五章 土地收回储备资金的运作管理

第二十九条　土地收回储备资金的运作管理受市财政部门的指导和监督。

第三十条 土地储备资金来源：

（一）市财政从土地使用权出让净收入中划拨部分资金。

（二）可以通过银行贷款筹措。

（三）储备土地增值部分资金。

（四）储备土地的经营收入。

第三十一条 土地储备资金只能用于下列用途，不得挪作他用：

（一）土地使用权收回补偿费用。

（二）征用集体土地储备的费用。

（三）地上建筑物、附着物拆迁安置补偿费用。

（四）储备土地的前期开发费用。

（五）储备土地的管理费、利息以及各种税费等。

（六）土地储备机构的人员经费。

（七）其他在土地储备过程中应支付的费用。

第六章 法律责任

　　第三十二条　土地使用者未经批准，擅自转让本暂行办法规定的储备范围内的土地及其地上建筑物、构筑物的，规划、房产、土地等有关部门不得为其办理规划定点、房地产转让等手续。

　　第三十三条　依法收回国有土地使用权，土地使用者必须按期交还土地。按规定属非法占地的，由市国土资源局按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十三条的规定处罚。

　　第三十四条　单位拒绝、阻碍土地储备工作人员依法执行公务的，对单位主管责任人员和直接责任人员依法进行处理；个人拒绝、阻碍土地储备工作人员依法执行公务的，对直接责任人员依法进行处理。

　　第三十五条　土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第三十六条　本暂行办法由梧州市国土资源局负责解释。

第三十七条　本暂行办法自2003年3月1日起施行。